關于印發《江蘇省實施<房屋登記辦法>若干問題的指導意見》的通知
2009-11-25
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附件： 江蘇省實施《房屋登記辦法》若干問題的指導意見
一、關于房屋初始登記 1、對分割為小塊出售的非成套住宅、非住宅，只要這類分割符合規劃設計、具有獨立利用的價值、符合建設部對《關于不得給一平方米單位產權頒發“房屋所有權證”的通知》的補充說明 [（97）建房產字第019號] 的相關規定，可以予以登記。 2、房地產開發企業在申請住宅小區房屋所有權初始登記時，應當按《房屋登記辦法》第三十一條的要求，將建筑區劃內依法屬于全體業主共有的房屋一并申請登記，權利人記載為該小區全體業主，不發房屋權屬證書。 3、未經初始登記的房屋，除法律、法規另有規定外，不得辦理轉移登記。 4、對小區內的會所、幼兒園等配套用房的權屬，如果土地、規劃、建設等前期建造手續均未有明確的，可由開發商在申請預銷售許可時在銷售方案中說明，明確配套設施的具體內容和部位及權利歸屬，并要求開發企業在銷售時向社會公示或作為商品房預售合同中的約定。符合上述條件的，可按開發商所報的方案受理登記。 5、人防工程由于情況不一，相關的法律對人防工程權屬的規定也不夠明確，但對申請人能提交明確的產權依據的，應當予以受理。 6、《房屋登記辦法》已將未依法取得施工許可而建造的房屋列為不予登記的情形，因此，一般應將具有建筑工程施工許可證作為核準登記的條件。但建設部《建筑工程施工許可證管理辦法》規定：工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的，不需領取建筑工程施工許可證，因此，對建筑面積在300平方米以下或能證明工程投資額在30萬元以下的，可不提供施工許可證。 未有建筑工程施工許可證但在《房屋登記辦法》實施前已經竣工的房屋，不能補辦建筑工程施工許可證的，只要規劃驗收合格，登記機構可以受理。 7、《房屋登記辦法》第三十條中的房屋已竣工的證明是指建設行政主管部門出具的驗收備案證明。 自建的民宅，可由承建方出具房屋已竣工證明。 對于《房屋登記辦法》實施之前已實際交付使用的房屋，無法提供建設行政主管部門出具的質量驗收合格證明的，可以由申請人提供安全鑒定報告。 二、關于房屋基本單元 房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（如幢號、室號、房號）的房屋或者特定空間。 1、建筑物區分所有權中的成套住宅以套為登記單元，非成套住宅，以房屋的間等有固定界限的部分為登記單元。 非住宅房以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為登記單元。 2、規劃批準的不同用途的樓層,可以分為不同的登記基本單元登記。 3、相鄰的非成套住宅、非住宅登記單元，可以合并登記。 三、關于抵押登記 1、《房屋登記辦法》第四十八條已規定了經依法登記的房屋抵押權因主債權消滅、抵押權的實現等原因消滅的，“權利人應當申請抵押權注銷登記”，所以，抵押權的注銷登記可以由抵押權人一方申請。 2、對保證合同的反擔保，如擔保公司與債務人約定在一定期間內為連續發生的債權提供擔保，債務人以房屋提供反擔保的，也可以辦理最高額抵押登記。 3、最高額抵押并不以主債權的存在為前提。因此，受理登記時不應要求申請人提供主債權合同。由于各商業銀行都有一套適合自己的管理模式，因此，也不能要求申請人提交統一格式的抵押合同文本，只要具備最高額抵押登記所需的要件即可。 4、以同一地點不同登記單元的房屋作抵押共同擔保某一債權，申請人可以提供一份主債權合同、一份抵押合同。登記機構建一份檔案。在將申請登記事項記載于登記簿時，應將登記事項分別記載于每個登記基本單元的登記簿上，并可在備注欄說明由數個登記單元的房屋共同擔保。 四、關于公證和代理 1、按《司法部、建設部關于房產登記管理中加強公證的聯合通知》和《江蘇省公證條例》的規定，法定繼承、遺囑繼承、遺贈以及有關房產所有權轉移中涉外和涉港、澳、臺的法律行為，必須辦理公證證明。 2、辦理房產公證事項，除證明遺囑、贈與書或委托書等單方法律行為，可以在遺囑人、贈與人或委托人住所地公證機關申請辦理外，其他應在房產所在地公證機關申請辦理。 3、在國外的中國公民、華僑、外籍華人可向我國駐該國使（領）館辦理公證。當事人向當地公證人申辦的公證，應當經中國駐該國使（領）館認證。 4、外國人提供的當地公證人出具的公證文書，應經該國外交部或其授權的機構和中國駐該國使（領）館認證。 5、與我國無外交關系的國家辦理公證文書，原則上需經該國外交部及與該國和我國均有外交關系的第三國駐該國使（領）館認證。 6、在香港申辦用于內地使用的公證文書應由我國司法部委托的“中國委托公證人”辦理，該公證書須經中國法律服務（香港）有限公司加章轉遞確認。 7、澳門“服務提供者”提供的有關資料，經過澳門政府公證部門或內地認可的公證人核證，并經中國法律服務(澳門)公司加蓋核驗章后，才可在內地使用。 8、持臺灣地區公證機構出具的公證書，應由江蘇省公證員協會核對并出具當事人持有的公證書正本與海基會寄送的公證書副本核對證明后方可采用。 9、一方持另一方的委托書來辦理權屬登記申請、或是買賣雙方共同委托同一代理人到登記機構辦理登記，不同于“自己代理”或“雙方代理”，受委托人并不代理訂立合同，代理人只是依照委托人已經建立的債權關系，向登記機構提出物權登記的申請。因此，登記機構可以受理。 10、委托他人申請登記時，委托書并非一定需要公證，如不涉及到房屋處分權的境內委托書可不經公證。 登記機構可對委托事項是否為委托人真實意思的表示進行詢問。 五、關于共有 共有房屋在登記時應當要求產權人注明共有形式、按份共有的應明確產權份額。共有關系發生變化或共有份額發生變化申請登記的，應按規定予以登記。 六、關于涉及婚姻關系的登記 1、對協議離婚的，在當事人未按離婚協議所約定的房屋歸屬進行登記前，雙方變更離婚協議內容的，可以按新的協議申請登記。 2、臺灣居民所持身份證上有夫妻關系的，可以不提供婚姻證明。 七、關于行政機關依法對房屋進行的查封及處置 行政機關依照法律的規定可以對房屋進行查封，但是在要求登記機構辦理產權轉移登記時，除當事人自愿履行外，應提供人民法院生效的法律文書。 八、關于登記機構對虛假申報的處理 《房屋登記辦法》第八十一條對撤銷登記的規定中，把司法機關、行政機關、仲裁委員會發生法律效力的文件能證明當事人是以虛假申報等非法手段獲取房屋登記作為撤銷登記的前置條件，而且，在處理時還要考慮到房屋權利是否已為他人善意取得。 登記機構發現虛假申報，目前可以采用以下方法來處理： 如房屋權利未被他人取得，可按《房屋登記辦法》關于更正登記的規定，書面通知當事人前來更正登記，當事人不來更正的，按《房屋登記辦法》的規定限制當事人對房屋權利處分的登記申請，避免他人善意取得。 九、關于預告登記 1、為方便廣大買房人，對預購商品房的預告登記和預購商品房抵押的預告登記，可以在收件時一并受理。 2、《房屋登記辦法》未直接規定對預告登記的撤銷或注銷，但《房屋登記辦法》第六十八條第二款有“預告登記后，債權消滅……房屋登記機構應當按照預告登記事項辦理相應的登記”這一規定。所以，預告登記可以注銷。 十、關于集體土地上房屋登記的有關問題 1、《房屋登記辦法》第八十七條在規定農村村民住房所有權轉移登記的限制條件時,已明確了“法律、法規另有規定”除外。因此，受讓人雖不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員,但對房屋繼承，以及依據人民法院生效的法律文書申請登記的，登記機構應當予以受理。 2、農村宅基地現變為國有劃撥土地，土地性質發生了變化，應作為變更登記。 3、申請人提交了配偶一方的土地使用證和規劃許可證，其中一人戶籍不在當地的，當事人要求登記為夫妻雙方共有房產的，可以受理。 4、在《城鄉規劃法》實施前，在我省部分小城鎮建設過程中，縣級政府、鄉鎮政府及村鎮建設部門都承擔過規劃審批的部分職能，對這類集體土地房屋的建設審批手續，應視為符合城鄉規劃的證明。 5、“村民小組”的登記主體資格問題 在最高人民法院(２００６)民立他字第２３號文（答復河北省高級人民法院《關于村民小組訴訟權利如何行使的幾個問題的請示報告》）中，最高人民法院已認定村民小組可以作為民事訴訟當事人，亦即將村民小組列為《民事訴訟法》４９條規定的“其他組織”。因此，村民小組可以作為房屋登記的申請人。 《村民委員會組織法》規定：“村民委員會是村民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織”（第二條），《村民委員會組織法》第四條第二款還規定了“村民委員會協助鄉、民族鄉、鎮的人民政府開展工作。因此，村民委員會具有一定的行政職能。在村民小組作為房屋登記申請人時，可由村民委員會出具其為合法組織的證明。 十一、有關權證記載 1、權證上的其他欄填寫房屋以外的特定空間、構筑物名稱等，如：“車位”、“橋梁”等。 2、附記：填寫共有人及所占份額、構筑物有關狀況的描述等需要記載的其他事項。 十二、其它問題 1、關于遺失房屋所有權證補發。 登記辦法中并未規定登記機構在補發權屬證書時要進行公告，至于當事人刊登遺失聲明的時限，各地可根據實際予以設定。 2、關于車位的登記 小區內車位分兩種情況： 一是地面用于公用通道（道路）的汽車停車位為全體業主所有,不應出售，也不能辦理房屋登記； 二是地下車位和按原規劃建造的地面車位，符合房屋登記條件的可以申請登記。 3、關于構筑物的登記 構筑物登記是一項新的業務，建設部已將構筑物的登記作為課題進行研究。在目前，對構筑物的登記參照房屋登記進行。 構筑物登記時，登記簿記載的要素與房屋不同，除了確定構筑物的界址外，應著重于對構筑物狀態的描述，如文字或圖片等，并應注意其有獨立的利用價值。 |