提高資金利用率

    很多的購房者也想多留些錢以備不時之需，可每次用貸款計算器算過之后，又打起了退堂鼓。

    以張鵬飛所購的150萬房產計算，公積金貸款的最高額104萬元，期限為30年，貸款后共付款為246萬元，比全額貸款多付了將近100萬元。

    全額付款相當于節省了100萬元，這實打實的數字讓不少購房者都覺得值。可是李建學告訴張鵬飛，真正把房產當成投資的人不是這個算法。

    以購入房產的第10年計算，假設原價150萬元的房產漲至300萬元。若全額付款，此時支出為150萬元；但以30年公積金等額本息貸款計算，共支出113.2萬元（150萬元-104萬元+5600×12×10）。

    從投資的角度來算，前者投入150萬元，收益為150萬元（300萬元-150萬元），后者投入113.2萬元，收益為186.8萬元。哪種投資效益高立見分曉。

    李建學說，此種計算的前提是對房地產業長期升值的趨勢預測。“房價隨著工資的漲跌同向運行。城鎮居民工資水平的提高和中國城市化進程的發展，使得核心城市房價上升的長期趨勢無法扭轉。”

    CPI緩解未來還款壓力

    李建學說，在之前的計算中，還忽略了一項很重要的參考因素，那就是時間成本。“30年前有1萬元錢叫萬元戶，滿大街沒幾個人能擔得起這樣的稱號；可到了現在，百萬千萬的富翁成堆論。可見通貨膨脹的力量有多強大。”

    李建學告訴張鵬飛，CPI在未來體現在生活中的兩個方面，“一個是你的工資越來越高了，當然，這不排除升遷加薪，但也有很大程度來源于CPI的刺激；二是現金購買力下降。100元錢到幾十年后也許只夠買個燒餅。這兩點都為今后的按揭還款緩沖了壓力，在十年后，每月6000多元的還款額也許還不到你一個人薪水的十分之一，也就頂得上幾頓飯錢。”

    分期貸款30年的還款總額雖比全額付款要多付100多萬元，倘若平均通脹率高于當期的貸款利率，則實際購買能力將低于全額付款支付方式。

    從另一角度講，如果今天貸款人能夠找到一種平均收益超過4.86％的理財產品進行長期投資，就相當于拿銀行的錢為自己做投資，賺取收益差額。而且從二三十年的長期跨度來看，5％的平均收益率并非像想象中那么難以達到，比如股票型基金，如果經濟大環境保持向好趨勢，完全可以反映到股價的長期走勢中。

    延伸探討

    適合的房貸才是最好的

    李建學說，盡管很多年輕人適合前面低首付、期限長的房貸方式，但仍有些人并不適用。例如，中老年購房者，面臨收入下降的處境，不宜為退休生活增加負擔，適宜選擇高首付的等額本金還款方式。

    至于那些保守和缺乏其他投資途徑的購房者，這些人有錢就放在銀行，所收獲的低存款利率顯然抵不上貸款利率，還不如早早還清貸款落個心里踏實。

    總之，購房人要根據自身情況，選擇最適合自己的購房策略。爭取達到買房理財兩手抓、兩手都要硬的最高境界。 （朱慧寧）