這是一個關于房產投資理財的另類話題。

    現在樓市已經沒有去年那么景氣了,有些人開始賣房子以免房價繼續下跌導致財富縮水；當然也有一些人必須要賣房子,那是因為愛情的褪色。

    這是一條讓很多年輕人頭大的潛規則:當下很多人大學畢業以后來到一個新的城市工作,戶口放在人才市場的集體戶口中。如果一對年輕人想要拿到戶口在當地結婚,可行的辦法就是買房,將戶口遷出,才能拿戶口薄結婚。

    于是很多年輕人選擇一起奮斗一起供房。但是很多時候,美好的愿望,總是經不起時間的推敲,在相處的過程中發現,在爭爭吵吵中磨平了熱戀的激情。感情沒了,于是面臨分手,這時面臨的一個比分手更頭疼的問題是分房。

    沒房子的的人苦惱,有房子的人同樣苦惱。如果愛情不在了,曾經一起擁有的甜蜜小屋,又該如何去分配?和普通的房產理財不同的是,這個問題夾雜了復雜的感情和人性。我們在這個專題里,選擇了兩個典型的案例,希望能從理財的角度出發,幫助正在苦惱的年輕男女們釋疑解難。

    案例1房產增值部分怎么分配才合理?

    在遇到愛情的時候許多年輕人通常都以為感情已經成熟了,具備了家庭生活的條件,希望從共同的生活中獲得經濟效用的正值,獲取共同生活的快樂。但卻由于種種原因,將要步入婚姻禮堂的一對戀人就從此分道揚鑣,而由此產生的經濟的糾紛和財產的分割由于參雜了復雜的情感因素往往成了糊涂賬。

    李媛(化名)是廣州一家著名外資公司的年輕白領,最近剛和相處了3年的男朋友林偉分手,分手自然要涉及情感的問題,但是更讓她覺得難受的是分手時房子的處理問題。

    在認識男朋友的之前她剛好付了房子的首付20萬元,房價總價60萬元,貸款了40萬元。認識林偉以后,因為兩個人的感情很好,林偉便提出由自己來還房貸。到目前為止,林偉已經累計還了差不多10萬元的貸款,還欠著銀行30萬元的貸款沒有還。

    但讓人遺憾的是,兩個人因為性格的原因,最終沒有走在一起,現在兩個人面臨分手的同時也面臨著房子的分割問題。經過幾年,當年60萬元的房子現在已經升值到了100萬元,如何分割,是一個很頭疼的問題。

    目前林偉提出一個協議:因為林偉需要房子,愿意出資回購,這樣,按照雙方的出資額,即李媛出資20萬元,林偉出資10萬元的投資額度來分,林偉就要付給李媛本金20萬元以及房產增值部分40萬元中的三分之二(66%)。

    針對案例中出現的相關問題,記者咨詢了民生銀行的理財經理周潔貞,請她從理財的角度給我們做解讀。

    問題A:林偉提出的分配方案是否合理?

    理財專家:對于李媛的問題,單從情感方面考慮,一對情侶能拿出自己的積蓄去購房、供房,也都到了“準夫妻”的地步,雙方都有了廝守終身的念頭,這也是對兩個人的感情有信心的作為。雙方一起買房已不是一般意義上的交易行為,而更大程度上是一種相互間對情感的承諾。

    當然,在戀愛時可以糊涂一點,在分手后就通常需要理智一些對待。從經濟學的角度分析和看待李媛這一房產的分割,如果按照林偉提出的分配方案,雖然表面上看是合情合理的,但是實際上,對于李媛而言卻并不公平。

    首先,從出資額看,李媛是在三年前一次性投資了20萬元首付,而林偉是在這三年里每月供款,總額共10萬元。貨幣有時間價值,因此,不能簡單地用一次性付款與每月供款相比較。應折算到同一時點進行比較。根據中國目前近三年(2005—2008年)的平均投資回報率假設為10%的話,折算回三年前買房的時候,李媛是投資了20萬元。而林偉每月還貸款,假設貸款利率約7%來計算,則每月林偉大約還款額為2505元,用10%的投資回報率,折算回三年前如果一次性投資則僅為約7.8萬元。雙方的占比已不是20:10,而是20:7.8。因此,從貨幣時間價值考慮,按林偉的協議,對李媛而言顯然是不合算的,房產增值部分李媛可以獲取的比例是72%而不是66%。

    其次,從產權方面考慮,如果房產證上沒有林偉的名字。因為此房是李媛所購,產權系女方,投資的決定也是女方做的,和男方只是借貸關系,因此李媛只要給回林偉的供款10萬元即可,當然,除開感情因素外,可以考慮加一些通漲因素和投資回報率。

    問題B:還有一些類似的情況,但是問題更加復雜一些:男女雙方一起分擔首付和房貸,分手后房子該怎么分?銀行的貸款怎么還呢?可不可以協商以后銀行的貸款由一個人單獨來承擔,銀行方面會同意嗎?

    理財專家:如果是男女雙方一起分擔首付和房貸的,則投資就是雙方共同承擔的,分手后房子可以按本文建議按比例分配。如果購房時是聯名的,房屋財產的分割就更為復雜一些,就算是出資比例不相同,但在法律權屬關系中也是對等的,如果要將銀行的貸款由一個人單獨來承擔,可以將房子轉讓給一方,這樣銀行會按轉讓協議,重新辦理按揭的。但這屬于產權轉讓,費用要按交易價格交費。

    因此,對于婚前購置財產,我建議,如果不能確保感情已萬無一失,還是不要聯名購房,如果實在要聯名購房,那最好也先進行財產公證,出資多少,在公證時寫清楚,在分手時,就不會因財產分割造成更大的難題。但現實中很少人會做這樣的選擇,因為在買房時,雙方都會覺得感情穩定,通常也不會做這樣壞的打算,二是認為公證會有損出資少的一方的感情,辦理的手續也太麻煩。