2009年，王先生通過房屋中介公司，簽約買下售房人李先生的一套房，約定房屋總價款為70萬元，王先生向李先生支付35萬元，剩余35萬元向銀行貸款。同年6月李先生將該房屋交給王先生使用，但因李先生尚未取得房產證，雙方約定等開發商將李先生房產證辦下來后，雙方一同去辦理過戶手續。

　　2011年9月，李先生通知王先生房產證下來了，讓一起去過戶。王先生非常高興，卻不料在房屋登記機關辦理過戶手續時，工作人員告知不能辦理過戶，因為王先生沒有連續五年以上的在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，沒有在京購房資格。

　　一家人正一籌莫展，王先生突然接到法院的通知。原來，房子非但不能過戶，賣方李先生還以王先生違約為由，將他一紙訴狀告到法院，要求解除房屋買賣合同，并要求王先生立即騰退房屋，支付兩年的使用費7萬余元，并按照合同約定支付違約金21萬元。

　　“現在是受國家政策影響辦不了過戶，怎么能算我違約呢？”王先生焦急萬分，一時也沒了主意。

　　房屋買賣合同不應解除

　　因買方不符合限購令中要求的購房資格，無法辦理過戶，賣方可否據此要求解除合同？

　　北京市盛峰律師事務所房產法律事務部首席律師李松認為，王先生與李先生簽訂的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，且內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合同合法有效，應當受到法律的保護。

　　雖然王先生不具備限購令中規定的在京購房資格，但在限購令實施之前，王先生與李先生已經簽訂了《房屋買賣合同》，且王先生已按約向李先生支付購房款并實際占有使用房屋，如解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》會導致王先生與李先生之間利益明顯失衡，對王先生顯失公平。因此，合同不應解除，雙方應繼續履行合同。

　　合同合法有效買方未違約

　　賣方主張買方王先生已經構成違約，應承擔相應的違約責任并騰退房屋，那么王先生是否應當承擔違約責任呢？

　　對此李松律師認為，王先生因住房限購政策無法辦理房屋過戶登記手續，屬于國家政策原因無法配合賣方辦理過戶手續，并且王先生已按約向李先生支付了購房款，因此王先生在雙方合同履行過程中并不存在違約行為，不需要承擔違約責任，亦無需騰退所購房屋。

　　李律師說，北京市政府在《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》文中載明：自本通知發布次日起，無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。

　　雖然有此規定，但該限購令發布日期是在2011年2月，而王先生買房子是在2009年，購房時限購令并未出臺。由于限購令出臺導致房屋無法過戶，是由于國家政策的影響，而非王先生個人行為導致，所以王先生不存在違約行為。

　　李律師說，此案最終是法院認定雙方的買賣合同合法有效，駁回了李先生的全部訴訟請求，判令李先生繼續履行與王先生所簽訂的《房屋買賣合同》。

　　可另訴或者反訴要求過戶

　　在此李松律師特別指出：王先生在與李先生簽訂《房屋買賣合同》時，由于賣方李先生并未取得房屋的所有權證書，所以雙方所簽的合同無法進行網簽，在建委備不了案。到房產證下來時，國家限購令已經出臺，直接辦理過戶遇到了障礙。“雖然法院判決繼續履行合同，但光拿著這份判決還是無法辦理過戶。遇到這種情形，王先生等買方可以持履行合同的判決書提起另訴或者反訴，要求賣方配合辦理過戶手續。如果法院判決賣方有義務配合買方辦理房屋過戶手續，買方就可持此生效判決書，去相關職能部門，將房屋過戶到自己的名下。”

　　而如果買方不訴的話，就要等取得連續五年以上的在本市繳納社會保險或個人所得稅證明，有了在京購房資格后再去過戶，按照繼續履行合同的判決，賣方有義務配合過戶。

　　今日我坐堂

　　北京市盛峰律師事務所

　　李松律師

　　北京市盛峰律師事務所高級合伙人律師，房地產法律事務部首席律師，勞動法律事務部首席律師，中華全國律師協會會員，中國法學會會員。李松律師專注于房地產法和勞動法的研究和應用，對二手房、商品房、央產房、已購公房、經濟適用房、婚姻房屋、拆遷安置房、廉租公房、借名買房等各類房產糾紛案件具有豐富的處理經驗。李松律師長期擔任多家大型企事業單位的法律顧問，曾處理多起疑難、重大勞資糾紛。(記者 林靖)