2011年房地產政策多發年 利率等問題困擾買房人

　　年底是政策的多發期，首套房貸款利率上調，七折房貸利率取消等消息不絕于耳，根據貸款人關心的熱點問題，記者采訪了北京“偉嘉安捷”的專業貸款專家集中解答如下：

　　問題1：王先生明年春天結婚，想要在年底趁著房價下降時購買一套房子，現在的首套房貸利率是多少？年底買房是否合時宜？

　　解答：日前北京地區是有部分銀行將首套房貸款利率由基準利率上調了5個百分點，主要是與放貸重心的轉移相關聯。專家分析認為，雖然個別銀行上調了利率，但是對于首次置業群體來說仍然有銀行尚未調整，對于王先生來說可以選擇這些銀行辦理貸款。

　　問題2：李小姐于2008年購房，當時享受到七折房貸優惠利率，最近聽聞老房貸7折的優惠將被取消，是否意味著她每月還款享受不了優惠利率？

　　解答：專家指出，存量貸7折優惠暫不會取消，要以合同上簽訂的條款為主。據了解，當年的七折利率房貸合同中，絕大多數并未明確約定享受優惠的時間，只要貸款合同未約定優惠期限，也沒有其他補充協議的話，銀行就不能單方面提高利率，否則就是違約。

　　問題3：臨近年底孫先生看中一套房產，他想貸款買房又怕銀行會停貸，想要咨詢一下銀行是否有停貸的跡象？

　　解答：專家分析認為，臨近年底，各大銀行放貸力度會越來越縮緊，一貸難求已成普遍現象。不過，對于購房人來說，雖然放貸額度緊張，銀行還是能夠有序放貸，不會因為額度緊張就停止放貸。

　　問題4：目前建行已上調首套房利率，那么二套房利率會不會也跟著有所上浮呢？二套房的首付是多少？利率是多少？在貸款還清的前提下還能繼續貸款嗎？

　　解答：雖然首套房貸利率有所上調，但是不會影響二套房貸款。目前二套房首付仍然是六成，利率上浮10%。在限貸的政策環境下，銀行主要是以貸款記錄為衡量依據，借款人個人名下無貸款記錄時購房為首套，有過一次貸款記錄再買房算二套，當有第三次貸款記錄時則停貸。

　　問題5：目前北京的限購政策是什么？

　　解答：為了抑制過快上漲的北京房價，今年對于限購的政策比較嚴格，具有北京市戶籍的購房人以家庭為單位可以購買二套房產，外地購房人如果在京買房需要有滿五年的納稅證明或者社保證明才可，目前為止暫無松動。

　　問題6：趙先生是外地來京打工人員，在京工作三年，公司給上了社保，但每月工資都是以現金方式發的，他這種情況能在北京買房嗎？

　　解答：根據外地人在京購買的要求，需要有滿五年的納稅證明或者社保證明。從趙先生的個人情況來看，雖然公司為他繳納了社保，但因其在京工作時間未滿三年且工資是以現金方式發放的，故不滿足外地人在京購房資格，所以不能購買。

　　問題7：張先生想要賣掉現有的住房換套更大點的房子接父母過來住，他粗略算過，賣掉現有的房子，再加上手頭一百萬元，買房還需貸款80萬元左右，周圍有人說公積金貸款較為有利，但公積金貸款的模式他還不太熟悉，他想咨詢下現有的狀況適合嗎？

　　解答：目前北京住房公積金的最新政策是購買首套房建筑面積90平方米以上，首付不得低于30%，二套房公積金貸款首付不得低于60%。公積金貸款較為人性化的是，個人名下無房即使是有貸款記錄，使用公積金貸款仍然算做首套。張先生符合這樣的要求，如果賣掉房產再次使用公積金貸款的話首付為30%，貸款利率為4.9%。

　　問題8：經濟適用房未滿五年可用做貸款嗎？買的經濟適用房滿了五年能轉為商品房嗎？

　　解答：根據經濟適用房的新規定，無論何時購買的經適房5年內均不得上市交易，如確需出售需由政府優先回購，滿五年的經濟適用房正常交易過戶是可以轉為商品房的。

　　問題9：吳先生有套房產想抵押用于個人消費周轉，他想了解一下現行的利率是多少？年限方面有何限制嗎？除了這些外，他更為關心的是最高能貸幾成？

　　解答：北京目前各家商業銀行規定抵押消費貸款的用途不同，其貸款的利率、年限也不盡相同，根據吳先生的情況，當抵押貸款用于個人消費用途時，一般執行基準利率或是上浮10%，最長貸款年限為10年。

　　問題10：投資房產，商業地產受二套房限制嗎？會有風險嗎？

　　解答：目前在北京限購政策的影響下，商業地產不受二套房的限制的優勢，吸引了部分投資者轉向暫未涉及的商業地產市場。在沒有更多投資渠道的情況下，投資商鋪是最保險的，商鋪投資回報雖然沒有住宅來得快，但相對來說比較穩當，暫不受政策影響。