2011年已走到尾聲，明年1月1日后房貸利率就將按照最新的利率， 5年期以上商業(yè)房貸基準(zhǔn)利率將達(dá)7.05%，為此，不少房貸客戶近日紛紛咨詢專家，是否現(xiàn)在就要通知銀行準(zhǔn)備提前還貸？

　　對(duì)此，分析認(rèn)為，對(duì)于每月月供為7783元的投資者，提高利率后兩者之差超過600元，20年累計(jì)利息差為15.679萬元，可提前還貸。但對(duì)于此前享受房貸優(yōu)惠利率等4種情況的客戶則不適合還房貸。

　　四種狀況不宜提前還貸

　　情況一　享受7折利率房貸

　　分析認(rèn)為，首先是已享受7折至85折優(yōu)惠利率的房貸最不應(yīng)該還。以5年以上貸款利率為例，按明年1月1日調(diào)整貸款利率后，基準(zhǔn)貸款利率為7.05%，如果貸款者此前享受7折利率，則優(yōu)惠利率為4.935%，如果享受85折利率，則優(yōu)惠利率為5.9925%。

　　以100萬元20年期等額還本息貸款為例。 部分客戶按照今年調(diào)息前5.94%的基準(zhǔn)利率打7折計(jì)算， 每月月供為6463元，明年1月1日后，這部分客戶還能按7.05%基準(zhǔn)利率的7折還房貸，則每月月供僅為6563元，利率調(diào)整前后月供之差不過100元。這部分客戶不需要提前還房貸。

　　對(duì)借款人日常生活不會(huì)造成什么影響。理財(cái)師尤其強(qiáng)調(diào)，在目前首套房貸款利率都比基準(zhǔn)利率高的態(tài)勢(shì)下，提前還款看似節(jié)省利息，實(shí)則得不償失。

　　情況二　等額本息還款到中期

　　等額本息還款已到中期的房貸客戶不宜提前還。等額本息還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸的話意義不大。

　　情況三　等額本金還款已過1/3

　　對(duì)于等額本金還款期已過1/3 的房貸者如提前還貸也不劃算。

　　據(jù)悉， 等額本金是將貸款額總額平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。 據(jù)測(cè)算，使用該還款方式的還款周期，當(dāng)還款期超過 1/3時(shí)，其實(shí)借款人已還了一半的利息，此時(shí)再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。

　　情況四　投資收益高于貸款利率

　　投資收益高于貸款利率的不宜提前還。理財(cái)師認(rèn)為，盡管投資時(shí)風(fēng)險(xiǎn)迭出，但如果不貪心，一年賺10%還是很有希望的。

　　對(duì)于已經(jīng)享受7折或85折優(yōu)惠房貸利率的借款人而言，即使沒有好的投資渠道賺不到更高的收益，但目前半年期、一年期理財(cái)產(chǎn)品的收益率就已經(jīng)高于打折后的房貸利率，足以應(yīng)付加息后的房貸利息支出。

　　兩種適合提前還貸的情況

　　對(duì)于房貸利率按基準(zhǔn)利率執(zhí)行的客戶，在還款初期或者是手頭資金足夠支付尾款卻沒有其他投資渠道的，此時(shí)提前還款較劃算。

　　例如，對(duì)于此前按基準(zhǔn)利率還房貸客戶目前執(zhí)行的利率為5.94%，這部分客戶目前每月月供為7129元，執(zhí)行7.05%的貸款基準(zhǔn)利率后，這部分客戶每月月供為7783元，兩者之差超過600元，20年累計(jì)利息差為15.679萬元。這部分客戶有必要提前還房貸。

　　分析建議， 提前還貸注意三個(gè)問題：首先要問清銀行要求，如是否要收違約金。客戶也要準(zhǔn)備相關(guān)文件，如身份證、借款合同到銀行辦理審批手續(xù)。客戶要及時(shí)退保及解抵押。借款人如果結(jié)清貸款的話，一定要及時(shí)攜帶房產(chǎn)證、結(jié)清證明和抵押在銀行的其他權(quán)利證去各區(qū)住建委辦理解抵押。這樣自己的房產(chǎn)才可以說完全是屬于自己的財(cái)產(chǎn)。

　　目前如果是資金實(shí)力較好的全款購(gòu)房者，真要買房的話，問題也不大，畢竟房?jī)r(jià)的確下降了一點(diǎn)；如果是打算貸款購(gòu)房的房奴一族，那就必須要謹(jǐn)慎了，雖然房?jī)r(jià)降了一點(diǎn)，但首付、利率水平等都漲到了歷史高峰，房貸成本已相當(dāng)高，下降的房?jī)r(jià)部分能不能沖抵這些增加的成本部分，還是個(gè)疑問。