二手房評(píng)估報(bào)告作為過(guò)戶(hù)時(shí)納稅的憑證或許無(wú)可厚非，但是一套房產(chǎn)除過(guò)戶(hù)需要做評(píng)估外，買(mǎi)房人申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行為降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，還要指定專(zhuān)門(mén)的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房子做二次評(píng)估。如此一來(lái)，從過(guò)戶(hù)到獲得貸款，購(gòu)房者要繳兩次評(píng)估費(fèi)，這讓桂林市民唐先生難以理解和接受。

　　算賬

　　市區(qū)評(píng)估費(fèi)為總額0.5%

　　近日，唐先生向記者大倒苦水：原來(lái)他6月份買(mǎi)了一套40萬(wàn)元的兩房，按照相關(guān)程序，給他介紹房子的中介幫他找了一家評(píng)估公司給這套房子做了評(píng)估，評(píng)估總額是37萬(wàn)元，按照評(píng)估機(jī)構(gòu)的報(bào)告，中介幫他去房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，唐先生繳了1850元評(píng)估費(fèi)。而后，他以該房作為抵押，去工商銀行申請(qǐng)貸款，銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人又指定了一家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)做了一次評(píng)估，此次評(píng)出的總額為36萬(wàn)元，那么按照相關(guān)規(guī)定，唐先生還得再繳1800元評(píng)估費(fèi)，從辦理過(guò)戶(hù)到獲得貸款，唐先生的這套房子總共做了兩次評(píng)估，這樣算下來(lái)，評(píng)估費(fèi)總共花去3650元。

　　一套房子得評(píng)估兩次，那么評(píng)估費(fèi)怎么算？記者了解到，目前桂林市各評(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都是房產(chǎn)評(píng)估總額的0.5%，而臨桂的收取標(biāo)準(zhǔn)則為第一次評(píng)估收取的費(fèi)用為房屋評(píng)估總額的0.4%，第二次為0.2%。以一套價(jià)值為50萬(wàn)元的房產(chǎn)為例，如果購(gòu)房者在桂林市區(qū)評(píng)估的話(huà)，所要繳納的評(píng)估費(fèi)為5000元；而在臨桂評(píng)估的話(huà)評(píng)估費(fèi)則為3000元。

　　調(diào)查

　　兩次評(píng)估來(lái)龍去脈

　　緣何一套房產(chǎn)要做兩次評(píng)估？是否有相關(guān)政策規(guī)定？其他城市是否也同樣要做二次評(píng)估？記者為此咨詢(xún)了桂林叢中建律師馬志凌，他表示目前并沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)定房產(chǎn)交易要做二次評(píng)估，稅務(wù)部門(mén)收取房產(chǎn)交易契稅，按照法律規(guī)定是按交易價(jià)格計(jì)稅。但桂林市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人卻向記者表示，按照相關(guān)條例規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)的成交價(jià)格是契稅繳納的計(jì)稅依據(jù)，但很多二手房交易合同上的成交價(jià)格不能真實(shí)反映市場(chǎng)價(jià)格，所以采取二手房交易提供評(píng)估報(bào)告作為計(jì)稅的參考。

　　既然房產(chǎn)過(guò)戶(hù)時(shí)已經(jīng)做了評(píng)估，且繳納了評(píng)估費(fèi)，那為何去銀行貸款的時(shí)候銀行還要對(duì)該房產(chǎn)做二次評(píng)估？工商銀行桂林分行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，評(píng)估公司第一次的評(píng)估價(jià)格往往與銀行的評(píng)估結(jié)果有出入，而為了降低銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，銀行必須再指定評(píng)估公司對(duì)房產(chǎn)做一次評(píng)估。

　　記者在網(wǎng)上查詢(xún)二手房評(píng)估的相關(guān)資料了解到，目前北京、上海、廈門(mén)等城市房產(chǎn)交易只需在貸款的時(shí)候做一次評(píng)估，而在繳納契稅過(guò)戶(hù)時(shí)，政府采取區(qū)域指導(dǎo)價(jià)來(lái)收取契稅。“過(guò)戶(hù)時(shí)參考區(qū)域指導(dǎo)價(jià)來(lái)收取契稅，免去評(píng)估環(huán)節(jié)，也就不會(huì)增加購(gòu)房者的買(mǎi)房成本了。”某房產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　追蹤

　　二次評(píng)估的推手

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銀行為控制不良貸款風(fēng)險(xiǎn)，要求對(duì)房產(chǎn)做二次評(píng)估，無(wú)形中增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本，而且有不少人提出質(zhì)疑：銀行的風(fēng)險(xiǎn)為什么要由評(píng)估公司把控？桂林市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，桂林目前多數(shù)銀行都與一些評(píng)估公司簽訂所謂的“入圍”協(xié)議，即滿(mǎn)足銀行的入圍條件，銀行才會(huì)認(rèn)可評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告，然后再根據(jù)評(píng)估報(bào)告放貸。

　　記者通過(guò)走訪(fǎng)桂林市工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等銀行進(jìn)行核實(shí)，銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示確實(shí)如此，而且銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)已成為行內(nèi)皆知的“秘密”。以桂林工商銀行為例，銀行只認(rèn)可桂林市國(guó)泰評(píng)估公司、國(guó)聯(lián)評(píng)估公司、華盛評(píng)估公司、金城評(píng)估公司的評(píng)估報(bào)告。但相關(guān)資料顯示，建設(shè)部、中國(guó)人民銀行曾有明確規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定，或者由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。 ”顯然，付費(fèi)評(píng)估并非唯一渠道。

　　而記者從桂林市房產(chǎn)局了解到，目前桂林市共有32家評(píng)估機(jī)構(gòu)，其中獲得一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)有3家，二級(jí)資質(zhì)的有18家，三級(jí)資質(zhì)的有9家，其余2家為評(píng)估公司的分公司。“按理說(shuō)，只要獲得評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估公司的報(bào)告，銀行都應(yīng)該認(rèn)可。銀行指定評(píng)估機(jī)構(gòu)，有可能造成評(píng)估市場(chǎng)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，最終將高評(píng)估價(jià)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，最后還是購(gòu)房者遭殃。”桂林市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　　何謂指導(dǎo)價(jià)？

　　即政府以某一片區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為參照系，過(guò)戶(hù)繳納契稅時(shí)按照這一片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)格作為參照。以桂林市七星區(qū)為例，目前該片區(qū)的二手房?jī)r(jià)格基本在7000元/平方米，那么購(gòu)房者在繳納契稅時(shí)，就要參照7000元/平方米來(lái)繳，可以高于但不能低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。目前北京、上海、廈門(mén)等城市過(guò)戶(hù)繳納契稅時(shí)，都是按照參考價(jià)來(lái)執(zhí)行，免去了評(píng)估環(huán)節(jié)，減少了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。

　　二次評(píng)估的施行無(wú)形中增加了購(gòu)房者的購(gòu)房成本。(記者 黃玉芳)