二手房買賣糾紛激增房產中介鉆法律漏洞規避風險

　　買二手房找中介原本是省時省力的不二選擇,然而自2010年9月以來,隨著銀行利率的調整,北京市二手房交易量回落,房屋中介公司想出各種招數維持自己的業務收入,由此引發不少糾紛。

　　《法制日報》記者從北京市東城區人民法院獲悉,今年以來,該法院受理的涉房居間合同糾紛呈現激增態勢,僅2011年前兩個月,東城區法院就受理此類糾紛30件,同比上漲200%。

　　二手房買賣為何糾紛猛增?《法制日報》記者對此進行了調查。

　　房產中介推薦“理財”計劃

　　記者在采訪東城區法院時,了解到這樣一起案件:

　　案件當事人一方北京市民席先生本想通過房產中介購買一套自住房,然而中介公司卻向他推薦了一個“理財”計劃:中介公司手中有一套地處黃金地段的商用房正在出售,價格較低,升值空間很大。

　　“中介公司建議我搶先與賣主簽訂買賣合同,并交5萬元定金。”席先生在接受采訪時說,“中介公司當時保證,他們會找到比我出價高出20萬元的買家。賣家為了多賺購房款,一定會毀約,那么就要向我返還雙倍的定金。這樣一來,賣家既多賺10萬元的房款,我也賺了5萬元的額外之財。”

　　不久,席先生與中介公司簽訂了居間合同,約定與房主簽訂買賣合同后,就向中介公司支付中介費兩萬元。隨后,席先生又依計劃向房主支付了5萬元定金,并簽訂了房屋買賣合同。

　　可是,簽完合同后,席先生左等右等,一直沒有等來預料之中的“好消息”,而賣家卻是三番五次地催促他盡快給付房款。

　　無奈之下,席先生只得與房主解約。因為席先生是毀約方,他交付的5萬元定金不能退回。

　　正當席先生為投資失敗懊惱的時候,中介公司卻一紙訴狀將他告上法庭,要求席先生支付兩萬元中介費。

　　雖然席先生是在中介公司的“忽悠”之下進行交易的,但由于其與中介公司之間只有口頭承諾,沒有其他任何證據,最終法院只能判令席先生向中介公司支付中介費兩萬元。

　　中介兩面理騙你沒商量

　　上當的不止席先生一人�！斗ㄖ迫請蟆酚浾唠S后對東城區法院判決的另一起案件當事人張小姐進行了采訪。

　　張小姐在北京打拼了幾年,想買一套二手房自住。幾番比較之后,她看中了一套位于北京市朝陽區的一處住宅。但因為房價較高,加上自己的存款也不多,張小姐為此猶豫不決。

　　這時,曾經接觸過的一家中介公司的業務員找上門來,向張小姐游說:“我們公司在銀行有‘關系’,保證可以申請到90萬元的公積金貸款,貸款的利率也可以打7折。”

　　張小姐一聽,喜出望外。雖然中介公司強調“為了不暴露銀行的‘關系’,上述承諾不能寫在居間合同中”,張小姐仍然非常爽快地與房主簽訂了《房屋買賣合同》,并向中介公司支付了中介費。

　　到了該向房主交款的日子,中介公司卻告訴張小姐,公積金貸款只有80萬元,利率也沒有優惠。資金不足的張小姐只能放棄購買這套房子。

　　不久,心有不甘的張小姐將中介公司訴至東城區法院。

　　張小姐告訴記者,在庭審時,中介公司將貸款的承諾推得一干二凈,稱自己管理規范,沒有作出任何承諾。

　　因為中介公司的口頭承諾并沒有寫進《居間服務合同》,張小姐也拿不出其他證據,最終法院判決張小姐敗訴。

　　寫保證書保證“忽悠”你

　　《法制日報》記者在調查中發現,相較于席先生、張小姐遇到的“口頭承諾”忽悠,中介的另一種“真誠”的忽悠方式,讓購房者有點防不勝防。

　　北京市民王先生就是被“真誠”打動而上當的人。記者通過法院聯系到他,他告訴記者,他打算通過中介購買一套“學區房”。很快,某中介公司的業務員李明(化名)就給王先生物色到了一套離某小學不遠的房子。

　　但在接觸中,王先生覺得李明有點“忽悠”,讓人不放心。為表示自己的誠意,李明向王先生寫下了一份《保證書》,承諾只要房子沒過戶,王先生可以隨時毀約,中介公司不收取中介費。

　　看到李明寫的《保證書》,王先生放心地簽訂了《房屋買賣合同》。但是,經過詢問這套房子所在小區的居委會,王先生得知這套房子雖距離某小學不遠,但因為行政區劃不同,住在這兒根本就上不了某小學。

　　于是,王先生與房主協商解除了《房屋買賣合同》。隨后,王先生找到中介公司,要求解除《居間服務合同》。中介公司同意解除《居間服務合同》,并收回了包括李明寫的《保證書》在內的雙方往來的一切書面文件。

　　但讓王先生沒想到的是,他最終收到了一張法院傳票。原來,中介公司向法院起訴,要求王先生支付3萬元中介費。

　　坐在法庭里的王先生很委屈,因為他的《居間服務合同》及《保證書》都被中介公司收回了。王先生要求中介公司把李明叫來當面對質,可中介公司堅稱公司根本沒有叫李明的員工。而除了名字之外,王先生對這個自稱“李明”的業務員一無所知。

　　最終,因王先生未能提交有效證據,法院判決他敗訴。

　　中介模糊自身責任引糾紛

　　“房地產調控政策導致買房人履約能力變化、房地產中介提供服務的詳細項目和具體標準尚無法律規定、居間服務費用定價隨意超出合理范圍以及買房人缺乏法律風險意識4大原因造成了此類房屋居間合同糾紛數量激增。”東城區法院的辦案法官對《法制日報》記者說。

　　同時,法官在辦案過程中還發現,近期的居間合同糾紛呈現出兩大特點:一是中介公司提供的居間合同中,對買賣雙方的責任約定嚴格,而對于中介方自己的責任卻表述模糊；二是中介公司以難以取證的口頭承諾代替書面合同。（通訊員孟衛明李紫來　記者趙麗）