基本案情

    購房人貸款購買了某房地產公司一套房屋，開發商為購房人的房貸提供保證擔保，同時購房人提供房屋作抵押，開發商的保證責任至購房人的房屋抵押登記辦理完成之日結束。 后房屋具備了辦理產權條件，開發商多次通知業主辦理產權過戶手續，但購房人因房屋存在質量問題，與開發商協商未果，不同意辦理產權證。

    雙方就購房人是否可以房屋存在質量問題為由不履行辦證義務展開爭論。后開發商申請仲裁，要求購房人辦理產權過戶手續。

    仲裁結果

    購房人應當辦理產權過戶手續。

    案件評析

    在辦理商品房按揭貸款過程中，存在著這樣幾個法律關系：一是購房人與開發商之間的商品房買賣關系；二是購房人與銀行之間的借貸及抵押關系；三是開發商與銀行、購房人之間的擔保關系。其中，銀行是債權人，購房人為債務人(又稱被保證人)，開發商為保證人。

    購房人向銀行申請借款，將所購房屋在取得產權證以后抵押給銀行；如果購房人未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現抵押權，將購房人抵押的房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優先受償。在按揭過程中，開發商為購房人提供階段性的擔保，即在購房人所購房屋辦理正式抵押登記之前，開發商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證商為購房人所欠銀行債務承擔擔保責任，購房人若不還款，開發商應當承擔保證責任，也就是階段性連帶保證責任。如果沒有開發商的擔保，購房人很難取得貸款，而開發商的保證亦是有風險的，其在銀行就整個貸款業務開立有專門的擔保賬戶，購房人不辦抵押登記，開發商的保證責任不能免除，其擔保賬戶內的資金就不能使用，會給其經營造成很大負面影響。

    辦理產權手續既是房屋買賣雙方的權利，也是雙方的義務。購房人對房屋質量所提出的主張與開發商依據《借款合同》要求其辦理產權證并非基于同一法律關系產生的糾紛，其不能以房屋質量有問題為由不去履行辦理產權證的義務。

    開發商對購房人的還款承擔著保證責任，在辦理產權的條件已經齊備、且開發商多次要求購房人履行義務的情況下，購房人不去辦理產權過戶手續客觀上造成開發商經營上的損失，有悖誠實信用和公平原則，應在一定期限內盡快辦理房屋產權手續和抵押登記手續。對于房屋存在的質量問題，購房人可以通過申請仲裁或向法院提起訴訟，要求開發商承擔相應的違約責任。