面積縮水

　　建筑面積與套內建筑面積都要在合同中約定

　　張先生預購了一套商品房，預售合同約定建筑面積為102平方米，套內建筑面積為81平方米。還約定如果產權登記建筑面積與合同約定建筑面積發生誤差，比例絕對值低于3%時據實結算，超過3%時，買家可退房。交房后，張先生委托某房產測繪單位重新測量，發現總面積與約定一致，但套內建筑面積比合同約定少了4%。張先生要求退房，但開發商認為不存在違約。

　　專家點評：根據有關司法解釋，房屋套內建筑面積或建筑面積與約定面積不符時，合同有約定的從約定，無約定的誤差比例在3%以內的雙方據實結算，若超過3%買房人可要求退房并主張返還已付購房款及利息。專家提醒說，在簽訂合同時應注意約定細節。因此建議買受人在簽合同時，要把建筑面積與套內建筑面積都作約定。

　　規劃縮水

　　細化補充條款防止規劃“變樣”

　　李先生到某樓盤售樓處，售樓小姐指著模型介紹了該樓盤的宏偉規劃，還重點介紹了一期和二期之間的一處景觀。簽約時，盡管李先生看到樣本合同中“廣告宣傳內容僅供參考”字樣，但看到附件中有一期和二期的規劃圖，就放心買下了一套一期的房子。入住后不久，隨著二期建設的推進，他和其他業主發現這處景觀竟然變成了一幢樓房。于是，李先生與小區百余名業主共同將開發商告上法庭，要求將其恢復原狀，但既成事實的東西無法改動。

　　專家點評：部分開發商會把一期后面的規劃描繪到樓書中，并就后期規劃在合同中約定免責條款，或約定特別輕的違約責任，以獲取較小的違約成本與小區規劃變更間的差額利益。專家提醒說，把開發商的規劃作為補充條款寫入合同，建議買房人先查明開發商是否已取得了后面地塊的開發權，再查明小區規劃是否已經過規劃部門的審批；也可要求開發商把這個規劃作為補充條款寫入合同，并在合同補充條款中約定較高違約金。