全國樓市降溫已成定局 翹尾行情難以再現
2017-12-04
來源：理財周刊 瀏覽次數:
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| 市場成交仍舊低迷 天氣降溫明顯，但樓市卻能感受到更深的寒意。 11月中旬，樓市成交狀況并未得到明顯改善。根據相關機構公布的數據顯示，11月份第三周（11月13日至19日，以下同），包括北京、上海、南京等在內的22個城新建商品住宅成交出現“雙降”現象，其中環比下滑14.0%，同比下滑23.6%。 具體來看，一線城市持續下降。北京、上海、廣州和深圳在11月第三周成交量分別為13.5萬、25.3萬、10.6萬和5.9萬平方米，環比分別下降10%、9%、9%和4%。北京和廣州同比大幅下降，跌幅超過30%。 二三線城市跌幅更加明顯。跟蹤監測結果顯示，二線代表城市環比下降17.4%，同比大跌32.6%。其中南京降幅最為明顯，青島次之，僅南昌環比上升，不過幅度不大，僅17.6%。三線代表城市也出現降溫跡象，成交量環比下降7.1%，其中揚州、東營等城市降幅較大，達到3成左右。 當前樓市延續了過去數月的冷清態勢。根據數據顯示，在10月份，28個重點城市成交量為2009萬平方米，同比大幅下降44%，環比9月下降15%，與往年的“金九銀十”差距甚大。其中，北上廣三城的同比跌幅均超六成。 此前市場猜測，近期樓市調控有望放松，市場成交狀況因此會得到改善。但從目前來看，這種猜測屬于一廂情愿，在“房住不炒”的總體調控要求下，限購、限價、限貸、限售等政策繼續執行，放松調控幻想已經破滅。在這種局面下，市場成交難以回升，自然不難讓人理解。 樓市降溫已成定局 從房價走勢來看，樓市已經出現了降溫趨勢。 日前，國家統計局公布了2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，10月份，70個大中城市中15個熱點城市房地產市場總體平穩，從環比看，9個城市新建商品住宅價格下降。據測算，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續13個月回落，二線城市新建商品住宅價格同比漲幅連續11個月回落。 具體來看，根據國家統計局公布的《2017年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，對一二三線70個大中城市住宅銷售價格數據進行簡單算術平均計算得知，10月份一二三線城市新建商品住宅價格指數同比增幅分別為1.0%、4.6%和7.2%。相比今年9月份1.5%、5.6%和7.9%的數值而言，一二三線城市均表現為漲幅收窄。這說明，全國范圍內“因城施策”的樓市調控政策效果已逐漸顯現，樓市有降溫態勢。 一線城市環比持續下跌。根據測算，10月份一二三線城市新建商品住宅價格指數環比增幅分別為-0.1%、0.3%和0.3%，值得注意的是，一線城市已經連續3個月出現負增長。可見調控效應已經使得一線城市房價上漲動能枯竭，轉而步入下跌通道。 而從二手房市場表現來看，環比下跌的城市增多，尤其是熱點城市二手房價回落，進一步佐證市場降溫事實。與9月份相比，今年10月份70個大中城市中，價格下降的城市有20個，上漲的城市有47個，持平的城市有3個。而在9月份，價格下降的城市有13個，上漲的城市有49個，持平的城市有8個。這說明2017年10月份房價上漲的城市數量有所減少，下降的城市數量有所增加。部分熱點城市二手房出現下跌跡象，統計顯示，北京、廈門、廣州和合肥等城市10月二手房價環比出現了下跌，其中北京、海口環比跌幅最大，達到了0.5%。 年末翹尾行情難現 “金九銀十”落空之后，市場曾一度寄希望年末，雙11期間，有不少房企借勢賣房，但是在一線城市及核心二線城市，這種營銷的效果并不明顯。從目前來看，年末出現翹尾行情的可能性已經變得渺茫。 首先從政策環境來看，年末放松調控已無可能。不僅如此，調控力度仍在收緊過程中。近日住建部、發改委聯合發布《商品房銷售價格行為聯合交叉工作方案》，將重點對北京、南京、蘇州、杭州、嘉興、合肥、濟南、青島、鄭州、長沙、廣州、佛山、海口、三亞、西安進行交叉檢查。所謂“交叉檢查”，即不再由地方自行檢查，而是由其他省份相關檢查人員進行檢查。業內人士表示，加強對商品房銷售價格檢查，將會截斷擅自提價后路，從嚴執行限價措施。 從未來趨勢來看，還有可能會出臺新的政策。有行業人士分析指出，長效機制在年底前極有可能會推出，其中租賃是重中之重，各地政府會在這方面做更多文章。此外，土地市場也有所動作，主要表現為增加土地供應；金融方面則會嚴控違規貸款發放。而從稅收方面來看，最受關注的房地產稅會加快立法進程。 從市場預期來看，此前越調越漲的判斷，已經逐漸站不住腳。以北京周邊衛星城市樓市為例，包括香河、固安、燕郊、張家口等縣市因為執行更加嚴格的限購限貸政策，樓市出現持續降溫的態勢。如固安縣新建商品住宅交易量持續下滑，10月份成交量不及最高峰時期的一成；10月份均價每平米10519元，較5月的最高點下跌30%。其他地方如燕郊、固安等，成交量也大幅萎縮。 正是基于上述原因，市場分析人士認為，年末樓市持續降溫。上海易居房地產研究院研究員賴勤表示，今年以來，隨著各地紛紛出臺相應的樓市調控政策，因城施策的調控效果顯著，總體來看，樓市已經告別了瘋漲階段，正在逐漸降溫。在“房住不炒”的大背景下，樓市調控政策短期內不會放松，并且以租購并舉為代表的長效機制正在路上，全國樓市也將回歸理性，預計11～12月房價增幅將停留在合理區間。 那么購房者該如何應對？房價不再快速上漲，但并非就意味著房價會大幅下跌。預計未來房價將會保持平穩態勢。在這種情況下，不排除少量急于回籠資金的開發商采取讓利促銷措施，從而使得購房者或享受到折扣優惠。所以對于剛需群體來說，不必被動等待觀望，可以主動一些，如碰到性價比較高的樓盤，可考慮擇機出手。 |