用別人的名義購(gòu)買房屋有哪些風(fēng)險(xiǎn)
2017-10-23
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| 現(xiàn)實(shí)生活中為了規(guī)避國(guó)家買房政策或者其他特殊情況需要，購(gòu)房者會(huì)將買來(lái)的房屋登記在他人名下，但是這樣做其實(shí)是存在很大的法律風(fēng)險(xiǎn)的。最主要的便是如果名義上的產(chǎn)權(quán)人主張自己對(duì)房屋的所有權(quán)，而房屋的實(shí)際所有人無(wú)法出示有力證據(jù)推翻對(duì)方的主張，就面臨著失去房屋的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，在進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)有效證件。房產(chǎn)登記管理部門在辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，基本上只作形式審查，即僅僅審查申請(qǐng)人的有效證件和相關(guān)材料，如果證件真實(shí)、材料合法，就會(huì)發(fā)給其產(chǎn)權(quán)證書。
《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第十八條規(guī)定：“凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。”
如果想主張房屋所有人和產(chǎn)權(quán)登記的不一致，真正的權(quán)利人必須拿出證據(jù)證明房屋是自己購(gòu)買的，然后去申請(qǐng)變更登記。
因此，現(xiàn)實(shí)中，借用他人名義購(gòu)房就會(huì)產(chǎn)生一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。
特殊情況下確有這種需要的，應(yīng)盡量選擇可靠的、守信的熟人、親友，雙方簽訂明確的協(xié)議，約定好房屋權(quán)屬問(wèn)題。
房屋的實(shí)際所有人還要充分行使對(duì)房屋的處分權(quán)，如裝修、居住房屋或?qū)⒎课莩鲎饨o他人，并注意保留裝修合同書、相關(guān)居住證明和出租協(xié)議等，還要保存好自己付款的證明，包括支付首付款及歸還銀行按揭的記錄。
在遭遇法律風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以依據(jù)這些證據(jù)向法院主張變更房屋所有權(quán)，然后再憑生效判決書到房管部門辦理變更登記。
如果名義上的產(chǎn)權(quán)人主張自己對(duì)房屋的所有權(quán)，而房屋的實(shí)際所有人無(wú)法出示有力證據(jù)推翻對(duì)方的主張，就面臨著失去房屋的風(fēng)險(xiǎn);如果名義上的產(chǎn)權(quán)人私下出售房屋，第三人因基于對(duì)房產(chǎn)登記的信任而購(gòu)買了房屋的，可以因善意取得而得到房屋所有權(quán)。
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