市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任鞠春文就國務(wù)院新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》答記者問

    為了規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，中華人民共和國國務(wù)院令第504號(hào)，公布了《國務(wù)院關(guān)于修改(物業(yè)管理?xiàng)l例)的決定》。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的多處內(nèi)容進(jìn)行了修改和刪除。并已于2007年10月1日起施行。近日，本報(bào)記者專訪了市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任鞠春文。

    記者：新物業(yè)管理?xiàng)l例有哪些修改?

    鞠春文：第一，物業(yè)由“管理”到“服務(wù)”。

    修改條文：根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

    釋義：物業(yè)公司在管理權(quán)方面并沒有那么大的權(quán)利，執(zhí)法權(quán)仍在公安、城管等職能部門通過現(xiàn)在《物業(yè)管理?xiàng)l例》修改后，就可以讓物業(yè)公司更專注于服務(wù)，定位也就更加明確了。委托合同改為服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)就是按合同履責(zé)。業(yè)主和物業(yè)公司是平等的民事主體。

    第二，基層政府有了管理權(quán)。

    修改條文：增加“也可以由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。

    釋義：原來的業(yè)主大會(huì)產(chǎn)生是在行業(yè)主管部門指導(dǎo)下，這一次加入了基層人民政府。由行業(yè)管理，變成了行業(yè)和基層政府共同管理。行業(yè)主要從行政立法、規(guī)章條例等這些進(jìn)行管理，基層人民政府主要從和諧建設(shè)方面考慮。基層政府參與了物業(yè)管理，把物業(yè)管理融入到了政府基層管理中去，這是建設(shè)和諧社會(huì)的需要，這也是政府將來發(fā)展的方向。業(yè)主可以找街道辦事處，業(yè)主也可以找同一級(jí)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

    第三，業(yè)主決定投票權(quán)的變化。

    修改條文：將第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”。業(yè)主大會(huì)對(duì)“籌集和使用專項(xiàng)維修資金”和“改建 . 重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項(xiàng)事項(xiàng)作決定時(shí)，“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專育部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主，且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意”。

    釋義：原來是2/3的業(yè)主可以決定小區(qū)更大的事務(wù)，現(xiàn)在必須加上專用面積過半和人數(shù)過半。這里面得具備兩個(gè)條件：第一，專有權(quán)的面積超過了一半。第二，專有權(quán)面積的人數(shù)也超過一半了。具備這兩個(gè)條件，才形成一個(gè)業(yè)主大會(huì)。規(guī)定得更加嚴(yán)格。

    第四、業(yè)主通過起訴可撤銷業(yè)委會(huì)決定

    修改條文：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定損害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

    釋義：以往，一旦具體決定通過業(yè)委會(huì)或者業(yè)主大會(huì)，業(yè)主就沒有權(quán)利改變。當(dāng)業(yè)委會(huì)作出的決定不合理時(shí)，業(yè)主該怎么辦?修改后的條文，賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟(jì)的權(quán)利。業(yè)主可以以個(gè)人名義對(duì)業(yè)委會(huì)的決定進(jìn)行起訴，只要有不合理的地方，都有權(quán)提出申請，將其取消。這樣做，更有利于保護(hù)個(gè)人權(quán)益。

    第五，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”。

    修改條文：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。

    釋義：改成“管理規(guī)約”以后范圍更廣一些，把原來的規(guī)定變成了開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)公司共同參與、管理小區(qū)的規(guī)定，這個(gè)范圍比原來的規(guī)定更廣一些。

    記者：什么是物業(yè)和物業(yè)管理?什么是前期物業(yè)管理?什么是業(yè)主?

    鞠春文：物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施相場地。

    物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)臺(tái)同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

    前期物業(yè)管理，是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房星及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

    業(yè)主是房屋產(chǎn)權(quán)的所有者。業(yè)主是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的重要責(zé)任主體，具有維護(hù)個(gè)人和公共的共同利益的責(zé)壓，遵守公共利益和社會(huì)責(zé)任的義務(wù)。

    記者：業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中有哪些權(quán)利和義務(wù)?

    鞠春文：《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利：

    (一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

    (二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；

    (三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；

    (四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；

    (五)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有被選舉權(quán)；

    (六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；

    (七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

    (八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

    (九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；

    (十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)力．

    同時(shí)規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中必須履行下列義務(wù)：

    (一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

    (二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

    (三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；

    (四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；

    (五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；

    (六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

    記者：業(yè)主大會(huì)如何成立?業(yè)主大會(huì)會(huì)議有哪些形式?業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的內(nèi)容有哪些?

    鞠春文：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會(huì)的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì)的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。

    記者：哪些事情由業(yè)主來共同決定?如何決定?

    鞠春文：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

    (一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

    (二)制定和修改管理規(guī)約；

    (三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

    (四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

    (五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金；

    (六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

    (七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。通過業(yè)主大會(huì)決定。第(五)項(xiàng)和第(六)項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

    記者：什么是管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約?

    鞠春文：管理規(guī)約：對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出的約定。

    管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。管理規(guī)約對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

    臨時(shí)管理規(guī)約：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。

    建設(shè)單位制定的臨時(shí)管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

    建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

    物業(yè)買愛人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。

    記者：業(yè)主委員會(huì)有哪些職責(zé)?

    鞠春文：業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：

    (一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；

    (二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

    (三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

    (四)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；

    (五)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

    記者：建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動(dòng)中承擔(dān)哪些責(zé)任?

    鞠春文：(一)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，并應(yīng)在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，予以說明。

    (二)主宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

    (三)建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)。

    (四)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交竣工總平面圖等資料。

    (五)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。

    (六)應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

    記者：物業(yè)管理用房歸誰所有?如何使用?

    鞠春文：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

    物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和資料交還給業(yè)主委員會(huì)。

    物業(yè)管理用房用于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)。

    記者：物業(yè)服務(wù)企業(yè)一般承擔(dān)的服務(wù)內(nèi)容是什么?

    鞠春文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。一般承擔(dān)的服務(wù)內(nèi)容是：

    (一)物業(yè)共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

    (二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

    (三)物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集、清運(yùn)及雨、污水管道的疏通；

    (四)公共綠化的養(yǎng)護(hù)和管理；

    (五)車輛停放管理；

    (六)公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理；

    (七)裝飾裝修管理服務(wù)；

    (八)物業(yè)檔案資料管理。

    記者：物業(yè)的服務(wù)費(fèi)用如何確定?有哪些形式?費(fèi)用由誰交納?不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)承擔(dān)哪些法律責(zé)任?

    鞠春文：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

    業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定服務(wù)費(fèi)用。

    業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)責(zé)交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

    違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主拍逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委預(yù)員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不乏納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。

    記者：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共建筑公共設(shè)施的養(yǎng)護(hù)責(zé)任由誰來承擔(dān)？

    鞠春文：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照赳規(guī)劃建設(shè)的，公共建筑和共用設(shè)施養(yǎng)責(zé)任，保修期內(nèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，保修期外由業(yè)主共同承擔(dān)。

    供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。相關(guān)單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。

    記者：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)什么責(zé)任?對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員有何要求?

    鞠春文：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好求助工作。

    物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔(dān)的法律責(zé)任應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)臺(tái)同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的的法律責(zé)任。

   物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)規(guī)定保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)不得侵害公民的合法權(quán)益。

    記者：在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)發(fā)生違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為時(shí)如何處置?

    鞠春文：對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和伺用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。

    有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。

    記者：小區(qū)室內(nèi)裝修有哪些期定，住戶可否擅自改變室內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)?

    鞠春文：住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，禁止下列行為：

    (1)未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；

    (2)將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間；

    (3)擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；

    (4)損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；

    (5)其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。住戶不能擅自改變室內(nèi)房屋結(jié)構(gòu)。