居住在天津塘沽區(qū)的王女士，最近相中了一套位于開發(fā)區(qū)的房子，總房款為60萬元。究竟是將塘沽區(qū)的老房子賣掉，拿著30萬元售房收入，再添加一些積蓄一次性購買開發(fā)區(qū)的房子，還是將老房子出租，并從銀行貸款30萬元，用老房子的房租填補銀行按揭貸款。目前王女士面對以房換房和以房養(yǎng)房“二選一”的抉擇。

    資金充裕不賣房

    在過去的幾年中，隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)價值也水漲船高，房價節(jié)節(jié)攀升。一些房主依靠擁有多處房產(chǎn)而身價倍增。

    一些認(rèn)為未來房價將持續(xù)上揚的房主，自然不會立刻把房屋出售變現(xiàn)。因為房價在上漲，房產(chǎn)就不斷升值。于是購買新房后，如果資金充裕，仍然保留舊房，將其出租而不出售。

    對于房主而言，不賣房的理由是房產(chǎn)會升值。不過必須注意的是，即便是在房價持續(xù)上漲的市場狀況下，并非所有的房屋都會升值。如果房產(chǎn)難以升值，甚至出現(xiàn)貶值，那么持有原有房產(chǎn)并不是明智之舉。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，能夠保持持續(xù)并且快速升值的房產(chǎn)，必須在地段、小區(qū)環(huán)境和房屋狀況這3個因素中至少有一項優(yōu)勢。一般而言，房產(chǎn)的升值很大程度上有賴于地段的升值。如果舊房擁有較好的地段，房產(chǎn)升值的可能性較大，資金充裕的房主長期持有后將可獲得廣闊的升值空間。另外，如果舊房的小區(qū)環(huán)境較好，尤其是一個剛剛?cè)胱〉姆孔樱�由于房產(chǎn)正處于快速升值階段，房主更應(yīng)該保留房產(chǎn)。反之，一些房齡較長，尤其是超過20年的老房子，房屋狀況較差，甚至瀕臨拆遷，由于房屋價值逐漸萎縮，房主應(yīng)該將其出售，也就是選擇買新房換舊房。

    節(jié)省利息可賣房

    如果房主的經(jīng)濟實力有限，一旦選擇不出售舊房，購買新房就會存在較大的資金缺口。尤其那些需要大額銀行貸款買房的房主，應(yīng)該考慮將舊房出售，填補因購買新房而造成的資金缺口。

    如前所述，王女士在咨詢了銀行專家后，根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況，最終決定將原有的塘沽舊房出售，并一次性付款購買開發(fā)區(qū)的房子，從而免去了銀行按揭貸款的壓力。

    通過銀行咨詢，王女士獲知，如果通過銀行按揭貸款買房，貸款初期需要支付的銀行貸款利息比較高。以貸款30萬元20年按揭還款為例，前5年，王女士需要支付利息大約8.5萬元，僅第一年利息就約為2萬元。如果王女士選擇以房養(yǎng)房的方式，保留原有房屋，將其出租，每月租金約為1000元，無法抵消利息支出，反而加重了王女士的生活負(fù)擔(dān)。因此身為工薪階層的王女士，精打細(xì)算之后決定將以房換房的方式，買新房賣舊房。

    中介支招別輕信

    當(dāng)問到以房養(yǎng)房更好還是以舊換新更合適，一位房屋中介人員毫不忌諱地告訴筆者：“對于我們房屋中介來說，當(dāng)然是買新房賣舊房更利于我們的業(yè)務(wù)。”誠然，如果客戶以房養(yǎng)房，將房屋出租，該房屋未進入二手房市場交易，對房屋中介來說，并非好事。一些房屋中介完全按照買賣成交業(yè)績出發(fā)，引導(dǎo)客戶將舊房登記委托中介出售。但對于房主來說，選擇出售房屋并非適合每一個房主，因此房主應(yīng)該理性地從自身經(jīng)濟條件和房屋狀況出發(fā)綜合考慮，而不可完全輕信房屋中介人員。

    換房勿忘退個稅

    如果房主選擇以房換房，則應(yīng)該注意申請退還轉(zhuǎn)讓個人所得稅。按照天津市對《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》的補充意見，自2006年下半年，個人轉(zhuǎn)讓住房所得應(yīng)繳納的個人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營業(yè)稅、契稅等稅收一并征收。

    對符合退稅條件的，即在出售現(xiàn)住房1年內(nèi)按市場價重新購房(先賣后買)的房主，應(yīng)向地方稅務(wù)局提出退稅申請。已繳納的個人所得稅，按其重新購房的金額占原住房銷售額的比例到地方稅務(wù)局辦理退稅。地方稅務(wù)局按規(guī)定程序逐級審批核準(zhǔn)后，及時通知房主到指定地點領(lǐng)取退還的現(xiàn)金稅款。

    在出售住房前1年內(nèi)已按市場價格購房(先買后賣)的房主，其出售原住房申報個人所得稅時，可按照已購房金額占原住房銷售額的比例，向地方稅務(wù)局提出減免稅申請。