居住在天津塘沽區(qū)的王女士，最近相中了一套位于開(kāi)發(fā)區(qū)的房子，總房款為60萬(wàn)元。究竟是將塘沽區(qū)的老房子賣(mài)掉，拿著30萬(wàn)元售房收入，再添加一些積蓄一次性購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)區(qū)的房子，還是將老房子出租，并從銀行貸款30萬(wàn)元，用老房子的房租填補(bǔ)銀行按揭貸款。目前王女士面對(duì)以房換房和以房養(yǎng)房“二選一”的抉擇。

    資金充裕不賣(mài)房

    在過(guò)去的幾年中，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，房產(chǎn)價(jià)值也水漲船高，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。一些房主依靠擁有多處房產(chǎn)而身價(jià)倍增。

    一些認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將持續(xù)上揚(yáng)的房主，自然不會(huì)立刻把房屋出售變現(xiàn)。因?yàn)榉績(jī)r(jià)在上漲，房產(chǎn)就不斷升值。于是購(gòu)買(mǎi)新房后，如果資金充裕，仍然保留舊房，將其出租而不出售。

    對(duì)于房主而言，不賣(mài)房的理由是房產(chǎn)會(huì)升值。不過(guò)必須注意的是，即便是在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的市場(chǎng)狀況下，并非所有的房屋都會(huì)升值。如果房產(chǎn)難以升值，甚至出現(xiàn)貶值，那么持有原有房產(chǎn)并不是明智之舉。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，能夠保持持續(xù)并且快速升值的房產(chǎn)，必須在地段、小區(qū)環(huán)境和房屋狀況這3個(gè)因素中至少有一項(xiàng)優(yōu)勢(shì)。一般而言，房產(chǎn)的升值很大程度上有賴于地段的升值。如果舊房擁有較好的地段，房產(chǎn)升值的可能性較大，資金充裕的房主長(zhǎng)期持有后將可獲得廣闊的升值空間。另外，如果舊房的小區(qū)環(huán)境較好，尤其是一個(gè)剛剛?cè)胱〉姆孔樱�由于房產(chǎn)正處于快速升值階段，房主更應(yīng)該保留房產(chǎn)。反之，一些房齡較長(zhǎng)，尤其是超過(guò)20年的老房子，房屋狀況較差，甚至瀕臨拆遷，由于房屋價(jià)值逐漸萎縮，房主應(yīng)該將其出售，也就是選擇買(mǎi)新房換舊房。

    節(jié)省利息可賣(mài)房

    如果房主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，一旦選擇不出售舊房，購(gòu)買(mǎi)新房就會(huì)存在較大的資金缺口。尤其那些需要大額銀行貸款買(mǎi)房的房主，應(yīng)該考慮將舊房出售，填補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)新房而造成的資金缺口。

    如前所述，王女士在咨詢了銀行專家后，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)狀況，最終決定將原有的塘沽舊房出售，并一次性付款購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)區(qū)的房子，從而免去了銀行按揭貸款的壓力。

    通過(guò)銀行咨詢，王女士獲知，如果通過(guò)銀行按揭貸款買(mǎi)房，貸款初期需要支付的銀行貸款利息比較高。以貸款30萬(wàn)元20年按揭還款為例，前5年，王女士需要支付利息大約8.5萬(wàn)元，僅第一年利息就約為2萬(wàn)元。如果王女士選擇以房養(yǎng)房的方式，保留原有房屋，將其出租，每月租金約為1000元，無(wú)法抵消利息支出，反而加重了王女士的生活負(fù)擔(dān)。因此身為工薪階層的王女士，精打細(xì)算之后決定將以房換房的方式，買(mǎi)新房賣(mài)舊房。

    中介支招別輕信

    當(dāng)問(wèn)到以房養(yǎng)房更好還是以舊換新更合適，一位房屋中介人員毫不忌諱地告訴筆者：“對(duì)于我們房屋中介來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是買(mǎi)新房賣(mài)舊房更利于我們的業(yè)務(wù)。”誠(chéng)然，如果客戶以房養(yǎng)房，將房屋出租，該房屋未進(jìn)入二手房市場(chǎng)交易，對(duì)房屋中介來(lái)說(shuō)，并非好事。一些房屋中介完全按照買(mǎi)賣(mài)成交業(yè)績(jī)出發(fā)，引導(dǎo)客戶將舊房登記委托中介出售。但對(duì)于房主來(lái)說(shuō)，選擇出售房屋并非適合每一個(gè)房主，因此房主應(yīng)該理性地從自身經(jīng)濟(jì)條件和房屋狀況出發(fā)綜合考慮，而不可完全輕信房屋中介人員。

    換房勿忘退個(gè)稅

    如果房主選擇以房換房，則應(yīng)該注意申請(qǐng)退還轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。按照天津市對(duì)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》的補(bǔ)充意見(jiàn)，自2006年下半年，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，應(yīng)與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收一并征收。

    對(duì)符合退稅條件的，即在出售現(xiàn)住房1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房(先賣(mài)后買(mǎi))的房主，應(yīng)向地方稅務(wù)局提出退稅申請(qǐng)。已繳納的個(gè)人所得稅，按其重新購(gòu)房的金額占原住房銷售額的比例到地方稅務(wù)局辦理退稅。地方稅務(wù)局按規(guī)定程序逐級(jí)審批核準(zhǔn)后，及時(shí)通知房主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取退還的現(xiàn)金稅款。

    在出售住房前1年內(nèi)已按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)房(先買(mǎi)后賣(mài))的房主，其出售原住房申報(bào)個(gè)人所得稅時(shí)，可按照已購(gòu)房金額占原住房銷售額的比例，向地方稅務(wù)局提出減免稅申請(qǐng)。