泰政辦發〔2005〕93號
各市（區）人民政府，市各委、辦、局，市各直屬單位：
市建設局、發改委、財政局、國土資源局、人民銀行、物價局、地稅局、銀監局等八部門《關于加強宏觀調控切實穩定住房價格的意見》已經市人民政府同意，現轉發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。
二○○五年五月三十一日
關于加強宏觀調控切實穩定住房價格的意見
市建設局 市發改委 市財政局 市國土資源局
市人民銀行 市物價局 市地稅局 市銀監局
（2005年5月27日）
為貫徹落實《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》、建設部等七部門《關于做好穩定住房價格工作的意見》以及江蘇省《關于切實穩定住房價格促進房地產業健康發展的意見》精神，現就加強房地產市場宏觀調控，規范房地產市場行為，維護社會穩定，促進房地產業健康發展，提出如下意見：
一、統一思想認識，高度重視穩定住房價格工作
房地產業是我國國民經濟的重要支柱產業，住房作為一種生活必需品，關系到千家萬戶的安居樂業。近年來，隨著宏觀調控政策措施的貫徹落實，房地產投資過快增長的勢頭得到了一定的控制，但由于城市化進程的加快，市場需求量偏大，拆遷過快導致被動性購房需求量增長，投資性購房和投機性購房大量增加，以及住房供應結構不合理，地價上漲及開發建設成本提高等原因，導致住房價格上漲過快，直接影響了城鎮居民家庭住房條件改善，甚至影響金融安全和社會穩定。因此，各市（區）人民政府要充分認識到房地產業健康發展的重要性及住房價格過快上漲的危害性，從實踐“三個代表”重要思想和落實科學發展觀的高度，把做好穩定住房價格工作作為加強和改善宏觀調控的一項內容，提到政府工作的重要議事日程，切實采取有效措施，抑制住房價格快速上漲，負起穩定住房價格的重任。
二、調整住房供應結構，完善住房保障體系
要根據《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》要求穩步推進住房商品化、社會化。一方面要通過發揮市場在資源配置方面的基礎性作用，讓多數家庭購買或承租普通商品房，另一方面則要發揮政府調控作用，通過運用社會保障的方式，幫助弱勢群體解決基本的住房需求。
要根據目前住房供應實際，加大住房供應結構調整力度，著力增加普通商品住房、經濟適用房、廉租住房的供應，并提高其在市場供應中的比例。每年新開工建設的普通商品住房建設比例不低于當年住房建設總量的70%,普通商品住房中小戶型(60M2左右-80M2左右)住房的比例，一般要達到60%左右，經濟適用住房面積，不低于當年住房新開工面積的10%。要盡快明確今明兩年普通商品住房和經濟適用住房建設規模、項目布局以及進度安排，并明確開工、竣工面積和占住房建設總量的比例，盡快向社會公布，接受社會監督，穩定市場預期。
要全面落實廉租住房制度，保障城鎮最低收入住房困難家庭的基本住房需求。根據廉租住房需求，切實落實以財政資金為主、多渠道籌措廉租住房資金的措施，擴大廉租住房覆蓋面。廉租住房保障方式以發放住房租賃補貼為主，實物配租和租金減免為輔。要抓緊開展城鎮最低收入家庭住房困難情況的調查摸底，建立保障對象檔案，將廉租住房制度落到實處。2005年，市區及各市都要建立和實施廉租住房制度，到2006年底基本解決城市最低收入住房困難家庭基本住房需求問題。同時要嚴格經濟適用住房與廉租住房申請、審批和公示制度，規范操作，接受社會監督，確保城鎮中低收入家庭入住。逐步形成以普通商品住房供應為主體，經濟適用住房與廉租住房為保障，高檔商品住房為補充的住房供應體系，切實穩定住房價格，做到“居者有其屋”。
要嚴格控制拆遷規模，合理控制因拆遷造成的被動性住房需求增長，堅決制止城鎮建設和房屋拆遷中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建的行為。今年，市區及各市拆遷總面積要控制在上年度住房竣工面積的60%以內，同時一般不得超過2004年的規模。在拆遷的同時做好拆遷安置房的建設，城鎮房屋拆遷安置用房應專項規劃和建設，不得占用經濟適用住房指標。
三、合理利用存量土地，創新增量土地供應方式
要抓緊清理閑置土地并將清查及處理結果于今年年底前予以公開，以促進存量土地的合理利用，切實制止囤積土地行為。嚴格執行法律規定，對超過出讓合同約定的動工開發日期滿１年未動工開發的，征收土地閑置費；滿２年未動工開發的，無償收回土地使用權。要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目，嚴禁轉讓，依法制止“炒買炒賣”土地的行為。要規范土地出讓公告和合同的內容，出讓合同中要明確開發建設完成的時間，切實加強房地產開發用地供后監管，對違反土地出讓合同約定或有關規定的，依法追究違約違規責任。要在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量，停止別墅類用地供應，從嚴控制高檔住房用地供應。
對中低價位普通商品住房建設項目，在供應土地前，由城市規劃主管部門依據控制性詳細規劃出具建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件，房地產主管部門會同有關部門提出住房銷售價位、套型面積、配套設施、建設進度等控制性要求，并作為土地出讓的前置條件，避免盲目抬高地價，增加住房建設成本和價格，以保證中低價位、中小套型住房的有效供應。用于商品住宅開發的毛地出讓要考慮開發中預留房源用于拆遷安置。
四、明確享受優惠政策普通住房標準，合理引導住房消費
要支持城鎮居民合理住房消費，對屬于改善住房條件購買普通商品住宅的，繼續給予信貸、稅收等方面的政策優惠，鼓勵增加對中低價位普通商品住房和經濟適用住房開發的信貸投入，嚴格控制對高檔商品房的開發貸款。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格在同級別土地住房平均交易價格1.2倍以內。單套建筑面積和價格標準可適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。要引導居民根據收入情況，通過租賃房屋、購買二手房、購買新房等不同方式滿足住房需求。引導居民將投資購房及時用于市場出租。加強對房地產經紀、咨詢、評估等中介服務的管理，促進二手房交易。
五、調整住房轉讓稅收政策，加強房地產交易管理
要根據實際情況，及時調整和完善有關政策，充分運用稅收等經濟手段調節房地產市場，加大控制投資性購房需求的力度，堅決遏制投機性炒房。禁止商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓。房屋所有權申請人與經登記備案的預售合同載明的預購人不一致的，房屋權屬登記機關不得為其辦理房屋權屬登記手續。在預售商品房竣工交付、預購人取得房屋所有權證之前，房地產主管部門不得為其辦理轉讓手續。自2005年6月1日起，對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。地稅部門要在各地房產交易中心設立征稅服務窗口，為個人轉售住房開具發票并按規定征稅，嚴格收入預算級次，分別入庫。房產交易中心憑地稅部門開具的營業稅完稅證明為購房戶辦理房產證及其他相關手續，地稅部門要嚴格界定現行有關住房稅收優惠政策的適用范圍，加強稅收征收管理。對不符合享受優惠政策標準的住房，一律不得給予稅收優惠。要加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買中低價位普通商品住房，對個人購買兩套及其以上住房的，要降低按揭貸款比例，并實行貸款利率上浮。對購買房屋一年內出售的，商業銀行不得提供轉按揭服務。
六、通力協作，共同規范穩定房地產市場
各相關部門要加強協作，齊抓共管，共同規范穩定房地產市場，合力強化規劃調控，合理編制年度房地產開發計劃、年度房地產投資計劃、年度土地供應計劃、房地產供地計劃、城鎮房屋拆遷計劃，切實加強對房地產開發項目的核準管理。對政府已確定的中低價位普通商品住房和經濟適用住房、廉租房的建設，要優先考慮，保證建設。
規劃部門要根據已編制的城市規劃及宏觀調控與計劃要求，從嚴控制高檔商品房、別墅和商業用房的建設，加大普通及中低價商品房的建設的比重，加強房地產開發項目的規劃許可監管。對２年內未開工的住房項目，要再次進行規劃審查，對不符合規劃許可的項目要堅決予以撤銷。
土地部門要根據住宅用地需求，牽頭合理編制年度土地供應計劃以及房地產供地計劃，嚴格依據土地利用規劃和年度供應計劃供應土地。土地出讓或劃撥前要聽取規劃部門和房地產開發主管部門的意見，不具備相應房地產開發資質的企業，不得參加商品房項目用地的招投標，不得從事房地產開發經營。
物價部門要嚴格控制對商品住房的各項收費，加強對商品住房的成本及銷售價格的監管，在核定普通商品住房及政策性房屋價格時，要綜合考慮成本、市場情況、承受度、漲幅等情況，規范商品住房價格行為，穩定住房價格。
建設部門要牽頭合理編制年度房地產開發計劃、年度房地產投資計劃、城鎮房屋拆遷計劃，加強對房地產開發項目的核準管理。切實加強房地產開發經營行為的監管，重點落實市場準入制度、項目手冊制度、項目資本金制度、預售許可制度、合同備案制度、預售款管理制度和住宅小區交付使用制度。要加強商品房預售、登記發證工作的集中統一管理，嚴格審查商品房預銷售條件，加強對商品房銷售行為及銷售資金的督查，實行實名制購房，推行商品房預銷售合同網上即時備案。對房地產開發商未取得商品房預售許可證，采用預訂或預約、認購、定購等方式變相預售商品房的，要依法予以處罰。要嚴格房地產開發企業和中介機構的市場準入，對虛構買賣合同，囤積房源，發布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購，以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的，要記入房地產企業信用檔案，公開予以曝光。對一些情節嚴重、性質惡劣的涉房案件，房地產主管部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布。
人民銀行加大“窗口指導”力度，督促商業銀行采取有效措施，認真貫徹執行人民銀行有關住房信貸政策，加強對房地產開發貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，防范貸款風險。鼓勵增加對中低價位普通商品住房和經濟適用住房開發的信貸投入，嚴格控制對高檔商品房的開發貸款。
銀監局要嚴格督促各商業銀行加強貸前調查、貸時審查和貸后檢查的盡職工作，建立各類信貸業務的盡職和問責制度。要加大對商業銀行房地產貸款的檢查力度，切實糾正違規發放貸款行為。
稅務部門要盡快制定房地產相關稅收的征管的實施辦法，嚴格按規定加強房地產相關稅收的征管，充分發揮稅收等經濟調控手段。
七、加強輿論宣傳，完善市場信息披露制度
各有關方面要加大宣傳力度，充分利用新聞媒體及網絡傳媒宣傳建設、國土、金融、財稅等一系列政策，宣傳國家調控住房供求及本市根據實際情況制定的調節措施。建立健全房地產市場信息系統，建立房地產市場研究分析及預警制度。科學設計指標體系，統一數據采集標準，規范房地產價格統計，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測，準確判斷房價變動趨勢。要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析，科學預測商品住房對土地的需求，適時披露城市規劃、開發計劃、土地供應計劃等相關信息，定期向社會發布本市房地產市場供求狀況、價格水平與價格變化情況，正確引導居民合理消費和心理預期。提倡居民量力而行，梯級改善住房條件，適度消費，改變居民購房的浮躁心理。同時，也要注意防止矯枉過正，避免挫傷市場信心，引起房地產市場大的波動。
八、加強領導，認真組織住房價格督查
穩定住房價格工作涉及面廣，工作難度大，居民關注度高。各市（區）人民政府和政府各相關部門要高度重視，切實加強領導，成立由建設、計劃、規劃、土地、財稅、物價、金融、統計等部門組成的穩定房價工作領導小組，定期召開聯席會議，及時分析研究房地產市場情況，進行信息溝通，協調、落實相關政策，加強督促檢查，形成政府統一協調、各部門各負其責、齊抓共管的穩定住房價格的工作責任制。要實行分級負責，歸口管理，加強對房地產市場的監測和監督檢查力度，確保各項政策措施落到實處。對調控措施不落實、控制措施不力，住房價格上漲過快，造成當地房地產市場大起大落，影響經濟穩定運行和社會發展的，要追究有關負責人的責任。
| 