案例

　　董先生家住廣州天河區(qū)，在珠江新城有兩套住宅房產(chǎn)，近日房?jī)r(jià)上漲，他計(jì)劃賣出一套，已與買家談妥，400萬(wàn)元成交，春節(jié)前即可一次性付款。賣房容易投資難，董先生現(xiàn)在十分糾結(jié)的是：賣得400萬(wàn)元后，還能做什么投資？

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：400萬(wàn)元“賣房錢”屬于家庭資產(chǎn)的額外部分，比較適合于穩(wěn)健方向的投資；2013年經(jīng)濟(jì)的不確定性仍強(qiáng)，可優(yōu)先做多元理財(cái)配置，也可考慮化整為零、分拆投資中小戶型住宅，次之選擇則是購(gòu)買歷史信譽(yù)較好、項(xiàng)目穩(wěn)定性較強(qiáng)的信托產(chǎn)品。

　　400萬(wàn)元“賣房錢”，并非家庭固有的流動(dòng)資產(chǎn)，其理財(cái)計(jì)劃應(yīng)與以往家庭整體理財(cái)規(guī)劃有所區(qū)別。首先，以往理財(cái)規(guī)劃都提倡多元投資，但400萬(wàn)元“賣房錢”屬于家庭流動(dòng)資產(chǎn)中的額外項(xiàng)目，也允許一次性投資，可以全部投資在信托項(xiàng)目，也可再次全部投資房產(chǎn)。

　　再者，相對(duì)于多數(shù)中產(chǎn)家庭100萬(wàn)元之內(nèi)的流動(dòng)資產(chǎn)，400萬(wàn)元數(shù)額巨大，其理財(cái)思路應(yīng)走穩(wěn)健類型，不建議全部投資在高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域，比如全部買股票基金或股票，風(fēng)險(xiǎn)都太大。最后，400萬(wàn)元屬于固定資產(chǎn)折現(xiàn)后的現(xiàn)金，其機(jī)會(huì)成本較高，就是說(shuō)，如果繼續(xù)持有房產(chǎn)，也可有一定的增值或租賃收益；為此，也不建議將400萬(wàn)元存定期或買國(guó)債，不建議投資在過(guò)于保守、收益率過(guò)低的領(lǐng)域，否則得不償失。

　　在以上約束下，可以考慮的選擇有三種：

　　選擇一：穩(wěn)健理財(cái) 做多元配置

　　投資收益率：7%以上

　　在投資市場(chǎng)前景不確定的情況下，雞蛋不放在一個(gè)籃子里，是比較明智的理財(cái)選擇，且風(fēng)險(xiǎn)較小。

　　400萬(wàn)元流動(dòng)資產(chǎn)，屬于富裕型買家的“專利”，比較適合采用穩(wěn)健理財(cái)風(fēng)格，可以1比1的等值比例投資在穩(wěn)健與進(jìn)取型產(chǎn)品領(lǐng)域。

　　對(duì)于進(jìn)取理財(cái)產(chǎn)品，可購(gòu)買80萬(wàn)元的混合型基金、50萬(wàn)元的股票、70萬(wàn)元的偏股基金，各類產(chǎn)品均選用投資風(fēng)格均衡、藍(lán)籌主流方向的投資品種。今年股市回暖氣息明顯，預(yù)期能走出震蕩向上的走勢(shì)，給予50%的相關(guān)配置，做6~12個(gè)月的長(zhǎng)線投資，應(yīng)能有所得。

　　對(duì)于穩(wěn)健型投資產(chǎn)品可選100萬(wàn)元的信托產(chǎn)品、80萬(wàn)元的偏債基金與20萬(wàn)元的銀行理財(cái)產(chǎn)品。建議投資時(shí)限1年內(nèi)、歷史聲譽(yù)較好、項(xiàng)目比較穩(wěn)健的信托產(chǎn)品；在較低利率貨幣政策時(shí)代，偏債基金2013年收益率也應(yīng)較高、且風(fēng)格穩(wěn)健，應(yīng)給與較高份額的配置。

　　經(jīng)過(guò)以上分配，400萬(wàn)元存款1年內(nèi)應(yīng)可獲得超過(guò)7%的收益率，可戰(zhàn)勝通貨膨脹率，兼顧風(fēng)險(xiǎn)與收益。

　　選擇二：投資兩套旺地中小戶型住宅

　　投資收益率：租金3.3% 房產(chǎn)增值約10%

　　董先生的400萬(wàn)元來(lái)源自住宅類房產(chǎn)，也可繼續(xù)投資房產(chǎn)。這是因?yàn)椋弘S著經(jīng)濟(jì)回暖，房產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛，長(zhǎng)期來(lái)看，其升值潛力應(yīng)較大，且保值性較強(qiáng)。

　　記者走訪了近期廣州市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)住宅出租并沒(méi)有回升，全市平均回報(bào)率在3.1%左右。為此，滿堂紅市場(chǎng)部經(jīng)理周峰建議，如果有足夠的購(gòu)買名額，手握400萬(wàn)元現(xiàn)金，購(gòu)買兩套出租旺地的中小戶型顯然要比購(gòu)買一套大戶型的出租回報(bào)率更高。“地點(diǎn)建議在珠江新城、新港西、濱江東、天河北等地，出租回報(bào)率可以達(dá)到3.3%~3.4%之間，略高于全市平均水平。”

　　數(shù)據(jù)顯示，目前廣州市租金漲幅依然沒(méi)有“跑贏”房?jī)r(jià)的漲幅，周峰表示，由于投資樓市出租回報(bào)率不高，因此真正要考慮的是出租期間物業(yè)是否有升值空間。

　　“預(yù)計(jì)未來(lái)兩年，廣州房產(chǎn)的升值空間在30%左右。”但在目前的狀況下，投資房地產(chǎn)也有自己的風(fēng)險(xiǎn)。“最大的風(fēng)險(xiǎn)是房產(chǎn)稅這一塊。”周峰表示，如果房產(chǎn)稅真正在廣州推出，可能會(huì)增加投資性房產(chǎn)的持有成本。由于房產(chǎn)稅的具體細(xì)則未定，預(yù)計(jì)是針對(duì)持有套數(shù)較多或者是物業(yè)面積較大的房產(chǎn)，因此，周峰認(rèn)為，從規(guī)避房產(chǎn)稅的角度來(lái)說(shuō)，購(gòu)買中小戶型更加合適。

　　選擇三：搶買“靠譜”信托產(chǎn)品

　　投資收益率：8.5%~10%

　　對(duì)于100萬(wàn)元以上起點(diǎn)的流動(dòng)資產(chǎn)，信托投資也是較理想的投資方向，因?yàn)槭找媛瘦^高，投資時(shí)限的選擇較多。“目前依然是購(gòu)買信托的好時(shí)機(jī)。”昨日，一名信托內(nèi)部人士向記者坦言，雖然目前信托的收益率和以前相比，已降了1%以上，但相對(duì)于別的投資渠道，信托依然是穩(wěn)健型投資者較好的選擇。該人士表示，目前信托產(chǎn)品，300萬(wàn)元以上的門檻，1年期大約8%~9%的收益，2年期約為8.5%~10%，3年以上的信托產(chǎn)品收益有望達(dá)到10%以上。

　　但是，信托產(chǎn)品的流動(dòng)性較差，一般提前終止權(quán)都在融資方一方，僅有很少的產(chǎn)品可以由投資人提前終止，投資者投資之前需要對(duì)于自己的資金占有的時(shí)間有一個(gè)預(yù)期和評(píng)估。目前，信托產(chǎn)品兌付風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)道頻頻見(jiàn)諸報(bào)端，但是，該人士表示，“一個(gè)信托產(chǎn)品如果兌付出了問(wèn)題，監(jiān)管部門會(huì)對(duì)其后的產(chǎn)品發(fā)行進(jìn)行封殺，因此信托公司都會(huì)盡力兌付上。”

　　如何選擇信托產(chǎn)品規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？該人士表示，一個(gè)是要看項(xiàng)目本身的回款能力，另一個(gè)是融資方的綜合實(shí)力及相關(guān)抵押擔(dān)保措施，同時(shí)要選擇一個(gè)大型正規(guī)的信托公司。(記者 井楠 潘彧)