單價一萬二買一還送一 五環旁邊低價盤快銷為哪般？

　　“東五環旁邊的房子才賣12000元，而且買一送一，比周邊的房子便宜好多。開發商說手續還不完全，但未來幾個月肯定都能辦下來，到時候房價肯定會大幅上升……這樣的房子我能買嗎？”近日，讀者王女士致電《廣廈時代》，說有人向她推薦了一個樓盤價格很“實惠”，但又因為手續的問題有些拿不定主意，想咨詢一下。了解初步情況后，我們也對這樣的“低價”樓盤感到很好奇，決定進行一次探訪。

　　●商住樓盤給出“白菜價” 全款享受七三折

　　周末，我們按照王女士給出的信息，來到該樓盤位于南三環的臨時售樓處。不大的售樓處里，擺放著沙盤和模型，簽字桌前擠滿了前來咨詢的買房人。一位銷售人員表示，之所以把售樓處設在這里，是因為項目工地還在緊張施工，交通和環境都不便進行接待。不過對于樓盤周邊的區域規劃以及發展前景，銷售人員還是借助墻上的示意圖進行了詳細介紹。

　　“我們是商住loft樓盤，買一層送一層，現在的銷售均價為12500元/平方米，帶精裝修，如果可以全款付清，還將享受額外優惠。”全款付清能享受到什么樣的額外優惠呢？這位銷售人員舉了個例子：以現在在售的47平方米戶型為例，按照正常售價一套在61萬左右，折合均價約為13000元/平方米；如果能在兩周之內交齊全款，可以享受到的優惠價格僅為45萬元，折合均價為9600元/平方米，相當于7.3折的優惠。

　　9600元的均價，在整個區域來看屬于什么水平呢？據了解，該樓盤所處的區域屬于東部重點經濟發展區域，前不久開通了區域內的地鐵線路，周邊樓盤價格也在穩步攀升，其周邊新建住宅的最低價格在17000元左右，少數低密度高檔樓盤價格已逼近3萬；而同為商住樓盤的同類項目，價格也在14000元以上。

　　同樣一個區域的樓盤，享受差不多的配套與資源，為什么價格相差如此之多呢？即使放眼北京整體樓市而言，五環周邊的新建樓盤，均價也已直沖兩萬大關。這家樓盤賣出“低價”背后，是否藏有隱情呢？銷售人員對此的解釋很直接：“項目周邊交通還不成熟，離地鐵有4站左右距離，生活配套不齊，手續還沒辦完。”

　　●“五證”不全違規出售 低價背后藏“貓膩”

　　手續沒辦完指的是什么？在許多看房人的一再催問下，銷售人員不得不說出實情，也就是該樓盤“五證”不全。

　　業內人士表示，所謂“五證”，是指房地產商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由規劃委員會核發，《建筑工程施工許可證》由建委核發，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》由國土資源和房屋管理部門核發。

　　“實際操作中，買房人主要看《預售許可證》就行，因為《預售許可證》是五證的最后一關，前面四證都全了，房地產管理部門才會發《預售許可證》。所以，只要沒有《預售許可證》，就能說明這房子是五證不全的。”業內人士表示。

　　按照政府規定，“五證”不全的房子不得入市銷售，而售樓處的工作人員卻并不擔心。“其實沒什么，現在很多商住樓盤都是這樣做的，先簽合同交錢房子就是你的了。”售樓人員表示，他們樓盤目前只有《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》，其余三證都還沒有辦下來。“其他三個證目前正在辦理當中，施工許可證雖還沒下來，但是我們有政府部門的批文，辦下來只是時間問題，而另外兩個證最快兩三個月就能辦下來。”說到這里，他話鋒一轉，“也就是現在證沒辦齊所以價格低，真要證照齊全了價格肯定要高得多，所以對你們買房人來說，不就是機會嗎？領導說下個月如果施工許可證出來了就要漲一次價，要買現在就最合適。”

　　●改變用途涉嫌變相融資

　　居住舒適度隨價格打折

　　在我們因為“五證”不全表示憂慮時，一個項目主管人員主動過來做起了講解說明工作。“你可以放心，我們在簽合同時都會約定，保證明年10月按時交房，交房后兩年內負責辦下房產證。如果屆時沒有辦下房產證，開發商保證可以退房并給以購房款10%的賠償金。”此外，該主管一再強調最好能全款付清房款，“如果付全款最少能省15萬，而且貸款的手續很麻煩，辦下來的時間也長得多。”

　　此外，在查閱《國有土地使用證》復印件時我們發現，該樓盤土地用途一欄標明的是“工業”，而出售的則是商住公寓，明顯有改變土地使用性質的嫌疑。

　　業內人士表示，上述樓盤以低價為誘餌，掩蓋其證照不全違規銷售的事實，實際上很可能是為了變相融資。“政府部門對土地用途的變更控制很嚴格，購買五證不全的商住項目存在較大的法律風險。如果屆時無法辦下房產證，購房人要面臨空等兩年多的結局。而所謂10%的賠償金，只是相當于開發商使用資金的利息，近三年時間總共10%的利息，其成本遠低于公開市場借貸。”

　　另外，市場人士也提醒購房者不要只貪圖房屋的低價，更要多看看房子本身的品質及配套。“上述項目雖然價格低，但居住密度大也是難免的，每層竟然有30多戶；而作為loft商住樓，總層高僅有4.2米，舒適度也無法保證。”

　　●法律小貼士

　　購買“五證不全”房產的風險是什么？

　　法律人士表示，銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產權證，連簽訂的預售合同都無效。一手房實行網上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能在房地產交易中心做網上合同備案登記。萬一開發商又把這房子賣給別人，糾紛就來了。另外，如果開發商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產權。

　　有的開發商即便取得預售許可證，從交房到開發商拿到大產證、給買房人辦小產證還有一段很長的時間。開發商為了避免在交房時間上違約，會先和買房人辦理交房，但無法出具房屋交接書。等到各項驗收通過，開發商取得大產證后，才能再給買房人辦小產證。

　　在這個時間段里，如果原買房人憑預售合同就把房子轉賣給別人，但因為是期房無法辦理轉讓備案登記，原買房人又在獲得房子產權后迅速賣給第三個人并辦理了產權過戶，法院會以產權登記的效力更高、交易有效為由，判定產權歸善意第三方。沒有辦理產權過戶的就只能向賣方要求歸還房款。

　　如果期間有債務存在，又有了上面的抵押的狀況發生，協議約束不到善意第三方，而且約束買家也只是主張求償，無法保證房子最后還是到你手上。