十幾戶人家共同居住的大雜院、30多平方米沒有客廳的兩居、除了一個蹲坑就再無擺放余地的洗手間……這是很多老北京居民對“戶型”這個字眼最早的認識。而從1993年商品房改革探索之時計，到2012年短短20年時間里，復式、LOFT、超小戶型、N+1、上下疊、四居三衛……各種推陳出新的戶型變革影響著人們的購買行為，也讓人們在戶型不斷升級當中感受不同的生活體驗。今天，《廣廈時代》邀請讀者一起回顧20年戶型的變遷以及預見未來的戶型之路。

　　●現狀●

　　看戶型不能只追求房間數忽視選戶型造成生活種種不便

　　賣房流行“拼戶型”

　　“可變兩室兩廳”、“拓展戶型”、“超高得房率”……翻開樓盤宣傳單，誘人的詞匯頻頻映入眼簾。如今房產商們越來越務實，紛紛在戶型上大做文章，房源的實用性和性價比均有所提升。業內人士說，房產調控政策實施后，樓市競爭已從拼地段、拼價格，發展到如今的拼戶型。

　　購房人關心的除了價格就是戶型

　　許多購房者表示，這段時間，每次拿到樓盤宣傳單，“最抓人心”的就是價格和戶型。“現在市場上銷售的普通住宅大部分是高層，誰的戶型設計好，比較方正，得房率高，采光理想，今后居住就更加舒適。”市民張先生表示。

　　在通州某純新盤項目最近散發的宣傳單上，記者看到共有6種戶型圖，除了標注常規的臥室、客廳等空間外，其中一套58平方米的戶型還特別標注“可變兩室兩廳”的字樣。

　　此外，還有樓盤最近推出了一些全新戶型房源，不僅擁有多個可拓展面積，且在戶型內部設有“玄關”，即動靜功能分區，客廳與餐廳的一體化提高了就餐空間的伸縮性能，主臥與北向陽臺無縫對接，收納更多的陽光，整個戶型設計凸顯了人性化。

　　房企巨頭保利今年銷售的多個項目，也頻頻打出“戶型牌”，比如在大興推出的春天里，基本延續了“神奇加法”的設計思路，還進行了更加精細化設計，比如“兩房變三房”“三房變四房”等等，幾乎每個戶型都能多贈送一個房間，實際得房率同比其他樓盤高層要高。早早的售罄也反映了購房人對高得房率的認可。

　　不能盲目追求房間數出手前應考慮各自生活習慣

　　在業界看來，這幾年，對于戶型設計的革新有目共睹。一位房企負責人就表示，限購條件下，開發商為爭搶有限的購房人，除了價格，戶型就是最能吸引人的地方。尤其是中小戶型，在樓市調控的影響下，大量中小戶型產品集中入市，導致同質化競爭異常激烈，通州、大興、房山等地，隨處可見扎堆的工地和廣告標語。這些項目聚集在一起，地段、價格相差不大，因此為了在市場中脫穎而出，房產商們不得不在戶型設計上動起腦筋。

　　如今，房產商們越來越注重入戶環境和空間，入戶花園、入戶花廳等別墅才有的稀罕物，越來越多地被用在高層住宅上；很多項目“一梯一戶”的入門設計也避開了昔日逼仄樓道的擁擠。其次，戶型內部空間的拓展，借助陽臺、飄窗、露臺等室內平臺，提升得房率，戶型朝向、動靜分區等設計也都提高了業主的生活空間和舒適度。

　　對于購房者來說，戶型上的合理設計，房源的實用性和性價比均會提升。開發商也從之前的拼地段、拼價格，到現在的拼戶型，以迎合購房人，從而贏得市場的認可。不過，也有購房人擔心，為了趕“時髦”，一些在設計之初并沒有分割功能的戶型，為了促進銷售被房產商硬性地“條塊分割”，雖然多改造出了個房間，但每個房間可利用率不高，反而成為雞肋。不但裝修時改動比較麻煩，日后生活也經常不便，因此買房人在出手前千萬別盲目追求房間數，仍需考慮清楚哪種戶型更適合自家生活習慣。

　　忽視選戶型選擇容易造成生活不便

　　在當下，一些項目又頻頻出現“搶房”的場景：幾百套房源上千人排隊，一套二手房多個家庭競價式購買……這樣的“瘋狂”下，讓很多人為了買得上房，對于房屋的戶型要求則是一降再降。到頭來，花掉了大部分積蓄，甚至甘當“房奴”，可到手的房子卻往往是幾經妥協后的戶型。真正入住后不久，各種不方便、不舒適的麻煩事就會擾得業主心煩意亂。

　　●案例●

　　廚衛不分衛生情況最擔憂

　　因為對住房也有了所謂的“剛性”需求，2009年結婚的邢先生經歷了四處看房、踏盤后，最終在朝陽區買了一套88平方米的兩居室。由于當時樓市正進入一波兇猛的漲價行情。邢先生最初看房時備選的幾個項目紛紛開盤售罄，而且售樓處均表示下期開盤時價格只升不降。慌了神的邢先生害怕再次錯過了點買不上房，未加思考，就買下了某項目一套剩余的尾房。

　　隨后房價一路走高，暗自慶幸了許久的邢先生，直到收房入住后，才開始感到戶型的種種缺陷。“當時買房只注意到小區離繁華區不遠，交通方便；樓宇間還有樹陣，花墻，休息亭，水景等景觀。收房時才真正注意到，衛生間居然緊挨著廚房，做飯和解手被迫要在同一區域解決。”如今，邢先生已經淡忘了當初搶到房子時的喜悅，更多的是對生活不便的抱怨。

　　根據邢先生提供的戶型圖不難發現，該戶型大約88平方米，為兩室一廳一衛一廚的設計，整體格局比較方正，主臥和客廳還有陽臺和花廳的空間，符合大部分人對房屋的要求。但細致一看，室內的空間布局就并不能令人滿意了。在邢先生入住兩年的體驗中，最不方便的一是因為衛生間太小，不超過4平方米，上廁所更像是“關禁閉”；二是次臥距離衛生間太遠，家中老人晚上起夜，需要經過客廳、廚房后才能抵達衛生間。最后就是廚房的位置與衛生間“緊密相鄰”，僅從衛生的角度來看，廚房是一家人生火做飯的地方，而衛生間里的穢氣則往往很難清除掉，容易滋生細菌、污垢，過于緊挨，讓人總感覺不太好。

　　朝向錯亂生活區采光不理想

　　與邢先生的匆忙買房類似，家住昌平立水橋附近的段女士對于在住的房子也很不滿意，最近就在考慮換一套南北通透、采光好的房子。

　　事實上，段女士目前住的房子本身就是一套純正的南北通透戶型，整體在90平方米左右，緣何還要換購一套南北通透的呢？

　　在段女士提供的戶型圖上，我們可以找到答案。不難看出，該戶型的所有房間都是全明格局，值得稱贊，但真正稱得上南向采光的只有主臥室一個房間，而客廳和次臥均是朝北，缺少陽光不說，還冬冷夏熱，很不舒服。相反廚房和衛生間這些對于采光和溫度并不十分看重的房間則是全部朝南，這讓段女士十分郁悶，“看似多個房間朝南，但臥室和客廳這些重要的功能空間則是朝北，住著感覺很不方便。尤其是白天在家看電視，客廳總是黑乎乎的，孩子住的次臥也是常年需要開燈看書。”

　　衛生間正對床影響臥室空氣

　　不僅是中小戶型存在設計缺陷，許多三居室的大戶型同樣會出現生活很不便的情況。家住大興的周女士目前住的三居室，在設計方面有明顯的缺陷。

　　由于是剛入住不久的新房。提及新居感受，她最頭疼的是臥室的床頭正對著廁所門，很不雅。在大部分兩衛甚至多衛的房屋戶型上，主臥室內往往有一間獨立的衛生間，本是方便的設計但由于衛生間門正對臥室床，讓很多人心生反感。周女士表示，“不管衛生間裝修如何環保，也不能改變其藏污納垢的本質。另外衛生間濕氣重，易滋生細菌，并且味道也不好，空氣質量不佳。自家的衛生間正對著床頭，很容易使床潮濕，并影響整個臥室的空氣質量。”不僅如此，人在睡眠過程中抵抗力最弱，如果衛生間的門正對著床很有可能會影響業主的健康。另外，抬頭看見衛生間的門，也會在視覺上影響美觀。

　　諸如此類因戶型設計影響生活質量的還有很多，有業內人士提醒道，在實際生活中，很多業主都是入住后才發現，一些設計有缺陷的戶型往往會造成生活中的種種麻煩，因此不但要在買房前對于戶型精挑細選，而且還要盡量挑選靈活多變的戶型，為空間改造留下余地。

　　●歷史●

　　從單一走向多元從傳統走向多變

　　購房需求 引領20年戶型走向

　　回顧京城人居的改變，戶型的更新換代是一個十分重要的元素。戶型的變革帶來的不僅僅是生活空間的改變，更是人們對于居住生活要求變化以及市場風云變化的“一面鏡子”。從1993年到2012年的20年間，京城商品房住宅戶型產生了巨大變化，目前市場上主力銷售的板樓、花園洋房、別墅、平層豪宅等各類戶型，極大地推動了人們生活方式的改變。加之各類品牌開發商不斷帶來新的戶型產品，80%甚至90%的超高利用率被開發商一再提及。針對如今房地產市場趨于成熟，購房人更加理想的當下，包括清華大學教授周燕珉在內的多位專家認為，誰的戶型更人性化、更具性價比，將是購房者買單與否的重要考量。

　　從一間房到一套房戶型僅能滿足“住”的要求

　　80年代末90年代初的住宅多為方廳型，雖然已經有了兩室甚至三室的戶型，但面積普遍控制在50-80平方米左右，走廊被擴大為小方廳，形成了獨立的就餐會客空間，家庭起居活動仍在臥室，已經做到了餐寢分離。

　　到了1993年左右，周燕珉教授認為，這個時候，房屋的起居室功能更加明顯，起居室作為家庭團聚、交往、娛樂、用餐等活動的場所被獨立出來，已經和臥室有了明顯的界限，做到了居寢分離。

　　另外，這個階段，獨立的廚房加大，各項配屬于廚房的設備逐漸完善。此外，衛生間不但裝設了便器、浴盆、面盆，而且在房屋設計時，也開始考慮洗衣機、冰箱的專用位置。

　　雖然與現在相比，當年的住房格局難稱舒適，但很多家庭已經實現了從一間房到一套房的轉變。

　　商品房興起戶型設計開始講究人性化

　　一直到1998年底，房地產市場才正式進入商品化時代。戶型的開發和設計不再主要服務于分房單位，而是要直接面對消費者，消費者的感受直接影響了戶型的設計。

　　當時，僅從戶型設計上說，餐、居、寢已經完全分離，廚房設備更加完善，并開始出現服務陽臺或家務間，三室及三室以上的戶型已經更多地采用雙衛生間甚至多衛生間的設計。

　　到了2003年，房屋的戶型設計更加重視舒適性與個性化的作用。在餐、居、寢分離的基礎上，這個時期的戶型中，“學”的空間被提到重要位置，許多大戶型都設有書房。此外，交通流線開始清晰，獨立的玄關、公共空間、客用衛生間的設計都在這一時期完善。主臥室的功能性也更加突出，如今很多中高端項目的主臥室都采取了套間設計，兼有衣帽間與衛生間，這也是從那時開始興起的，并且在衛生間更加注意干濕的分離了。

　　到了2005年，樓市經歷了急劇上揚的階段。因為房子不愁賣，這個階段戶型面積比較單一，面積都比較大，大多都超過120平方米。也幾乎在同一時段，大面積大縱深的豪宅也開始涌現，面寬9.8米，進深15.6米，面積達150平方米以上的大戶型被很多豪宅設計所采納。

　　促銷售 戶型設計求新、求變

　　2006年國家開始了宏觀調控，樓市也進入調整期。房子沒那么好賣了，各種新奇的戶型、超高利用率的設計也開始涌現。

　　當年，國務院出臺規定要求：“年度居住用地供應總量的70%，必須用于中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用房）和廉租房”，“套型建筑面積90平方米以下住房所占比重必須達到開發建設總面積的70%以上”。此為業界俗稱的“90/70”政策，也是提倡開發商設計中小戶型的政策。

　　受政策影響，這個時期住宅的建筑面積（包含公攤）也都在90平方米以下，臥室、起居室的開間較以往均有縮小，戶型多為舒適性的兩室一廳。這一時期商品房市場一批緊湊型的戶型開始登上歷史舞臺。

　　此時，戶型的好壞已不再是錦上添花，而是直接決定著項目是否成功的重要因素。5.6米調高客廳、增加飄窗和陽臺等贈送部分、高利用率的LOFT產品等，成為“90/70”政策出臺后的戶型設計新動向。

　　實際上，2006年以來掀起的戶型創新，更多的是從一些細節著手，充分挖掘產品的附加值，提高使用率，使消費者能買到更高性價比的產品。

　　購房需求決定戶型走向

　　2010年，以“限購”、“限貸”為主的新一輪調控政策，開始打擊了投資投機客群，北京樓市基本成為自住型需求的市場。于是開發商在設計戶型時，分別針對首次自主和再次改善需求進行設計。

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，限購后，購房群體對于住的要求更加精細化，適合剛需的70-80平方米的微兩居、90平方米的小三居都是這一階段比較受歡迎的產品。小戶型不僅成為開發商主要的供應產品，同時也是淡市下的突圍產品。這就需要開發商在研發小戶型產品時更多考慮購房者的真實需要，更人性化地將每一平方米空間利用充分。

　　除此之外，同樣是在限購后，對于“房票”更加珍視的改善型購房人，面對僅有一次的機會，也往往要求戶型具備更加多樣可變的功能，能夠滿足不同年齡段的生活需要。于是，“送露臺、送入戶花園”、“90平方米可以做到120平方米”、“魔方戶型”、“可變空間”等創新戶型也不斷涌現。

　　有開發商就表示，戶型的設計如今基本是為了迎合購房人的需求，突出空間利用率等。

　　●未來●

　　高使用率戶型更受關注專家提出可變式中小套型概念

　　可變戶型未來或成趨勢

　　20年來，在經濟狀況、調控政策、人居需求等要素的不斷變化中，對京城住宅產品的戶型設計也不斷提出新的要求。正因如此，不同時期的戶型，在面積使用率、功能分區、戶型多邊性等方面總有著鮮明的時代烙印。有業內人士認為，戶型創新的本質是，在有限的單位面積里容納越來越豐富的生活。這注定是一項永無止境的追求。值得慶幸的是，改變還在持續發生。今天的購房者與十年前相比，在戶型的選擇上也明顯有了更大的余地。

　　使用率 空間優勢在選房中脫穎而出

　　面對諸多剛需小戶型，如何盡可能提高戶型的使用率，讓有限的建筑面積給出更多的實用空間？開發商最先想到了“贈送面積”，大量增加露臺、陽臺、設備平臺、入戶花園等空間。這些空間雖然不納入建筑面積或只計算一半建筑面積，但改造后可作為常規的室內空間使用。以市場常見的“N+1”戶型為例，一套90平方米左右的小戶型加上附贈空間后，可做成緊湊型三房。此外，同樣不納入建筑面積的飄窗也早已經成為最受購房人鐘愛的設計亮點之一。

　　據了解，一些大量使用轉角飄窗的戶型，可提供10平方米以上的室內空間。像是保利今年在京城主推的幾個項目，無不把高贈送率作為賣點之一。像大興的保利春天里(樓盤資料)，算上各類贈送面積，90平方米三居的戶型甚至不輸給120平方米三居的使用效果。此外還有通州的K2百合灣(樓盤資料業主論壇)，80多平方米兩居室同樣有30多平方米的贈送面積。在實際銷售中，這些空間優勢明顯的項目也更容易成為區域的熱銷盤。

　　除了平面空間的拓展，向上要空間也成為一大趨勢。一些挑高房源將一層隔成兩層使用，大大提高了產品的性價比。許多LOFT產品，一套面積不到50平方米的挑高戶型可設計成兩房兩廳，使用率比平層戶型大有改進。在房價不斷走高的時候，更高的使用率更能突出項目的性價比，對于購房人也將更具吸引力。

　　功能性 舒適實用是選房主旨

　　除此之外，清華大學建筑學院的周燕珉教授也表示，選擇房子首先要注意房子的實用性，以購房人自身需要為基本，不能簡單地被樣板間的豪華布置吸引。由于房價不斷增高以及限購的原因，許多購房人往往想著購買一步到位的房子，這就要求住宅要隨著家庭生活的變化具備“靈活多變”的功能，這就能較好地解決一個家庭在不同階段的居住需求。這也要求開發商在設計之初，就該賦予房子更多的靈活性，比如書房或次臥的分隔墻可以采用輕體墻或推拉門的方式，讓買房人可根據自身實際需要進行改變。

　　在具體選擇戶型時，動、靜分區要明確，客廳、餐廳、衛生間和廚房間使用頻繁的“動”區要放在進門的前半區；書房、臥室的“靜”區放置在后半區，這樣能保證日常生活井然有序。“前廳后臥”是一種典型的戶型結構，客廳、餐廳在條件允許的情況下，如果能相對獨立設置，可以提升整個戶型的檔次。

　　另外，還需要購房人注意的是，無論是對于剛需小戶型還是豪宅大戶型來說，通用的一點都是要講究均衡，避免出現超大客廳和小臥室、超大衛生間和小廚房等不實用、不經濟、破壞均衡的布置，看戶型不僅要關注這個客廳是不是夠大，更要考慮這個面積是不是都能為我所利用。

　　新趨勢

　　可變式戶型設計

　　有利于解決供需矛盾

　　在如今樓市中，各類戶型的產品已經十分豐富，未來將如何創新？對此，周燕珉認為，戶型設計將朝著更精細化的方向發展，與人們的生活需求相契合。

　　從這一認識出發，她進行了一系列可變式中小套型設計的嘗試。周燕珉認為，房價等因素導致換房的難度加大，未來優秀的創新戶型一大特點就是要能夠適應居民由于家庭結構等的變化而產生的對居住空間的需求變化。

　　譬如對于年輕人來說，由于經濟實力所限，所能購買的房屋一般為中小套型，但隨著個人事業的進步以及家庭人口的增加（后代的出生、將老人接來贍養等），很快就有了加大居住空間的需要，經濟上的支付能力也相應增加。經過一個時期以后，又由于老人相繼故去和子女的獨立，家庭居住人口又會減少。如果戶型的設計能夠賦予套型以充分的靈活可變性，那么住戶就可以根據需要比較靈活地對其居住空間進行調整，擴大或縮小一些功能空間。

　　此外，這種可變式的戶型設計也將方便子女和老人共同生活。目前，不少家庭為了照顧老人往往會購買同單元對門或不同樓層的兩套房子，一套給老人居住，一套子女居住方便照顧老人。這樣的購房需求未來也可通過可變的戶型得到滿足。不單單是住宅空間上的可變性，在住宅內的設備設施也隨之發生相應的變化。