開發(fā)商往往利用內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)先消化缺陷戶型 建議買房要注意實(shí)用性靈活性經(jīng)濟(jì)性———

　　面對無處不在的廣告宣傳，近乎完美的平面戶型圖，豪擲千金的樣板間,婉轉(zhuǎn)幽靜的園林景觀……這一切眼所能及的景象，往往讓買房人在驚嘆的同時(shí)，不由自主地開始憧憬著未來生活的美好。那么，在這樣的欣喜下，你很可能無法看到開發(fā)商刻意隱藏的瑕疵。但直到真正入住后，各種不便才會接踵而來。購房者如何才能選出一款真正適合自己的房子？近日，記者通過與建筑師、學(xué)者專家和開發(fā)商的交流，搜集了一些對戶型選擇上的建議，為讀者分享他們的選房經(jīng)驗(yàn)。

　　因人而異 選戶型前認(rèn)清自身需求

　　沒有最好，只有更好。戶型的創(chuàng)新層出不窮，“花園房、LOFT、躍層、90平方米三居室、微戶型”各種創(chuàng)新的戶型設(shè)計(jì)都曾被視作時(shí)尚一般受到購房人的追捧。但入住后，才發(fā)現(xiàn)期望買到的戶型能一勞永逸地解決居住問題，似乎有些理想化了。很多設(shè)計(jì)師都強(qiáng)調(diào)，在選擇戶型前最重要的是搞清楚自己的需求，家庭成員不同，對戶型的需求也不同。

　　對于初次購房的置業(yè)者而言，有幾項(xiàng)共同的事項(xiàng)還是值得關(guān)注。首先是戶型的實(shí)用性，大小要適宜，功能要合理，每個(gè)房間要間隔方正，少點(diǎn)“金角銀邊”，謹(jǐn)防多邊角的“鉆石房”出現(xiàn)，真正成為人們居住的港灣；其次是靈活性，靈活的戶型后期還可以根據(jù)家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)變化，根據(jù)生活要求改變使用空間，從而滿足不同對象的生活需要，“戶型應(yīng)符合可持續(xù)發(fā)展的原則，用合理的結(jié)構(gòu)體系提供一個(gè)大的空間，留下調(diào)整與更新的余地”，有設(shè)計(jì)師認(rèn)為這樣的戶型比較符合現(xiàn)在家庭的需求；另外一點(diǎn)就是經(jīng)濟(jì)性，面積緊湊實(shí)用，實(shí)用率更高，造價(jià)更低，減少空間浪費(fèi)，使房子的經(jīng)濟(jì)價(jià)值更加優(yōu)越。

　　而對于選擇中高端住宅的購房人來說，許多開發(fā)商的銷售人員往往會以“浪費(fèi)才能顯示高端”為由，為自身戶型的缺陷辯解，但事實(shí)上，無論是剛需盤還是高端盤，高利用率的戶型才應(yīng)是購房人關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　利用內(nèi)部認(rèn)購優(yōu)先消化缺陷戶型

　　認(rèn)清了自己實(shí)際的需求，就該進(jìn)入選房的環(huán)節(jié)，這時(shí)候需要提醒購房人的是，許多開發(fā)商為了控制銷售，在開盤時(shí)，往往會將好戶型留在最后推出，而將比較難賣、有缺陷的戶型則最先推入市場，或是打著特價(jià)的旗號，制造熱銷。

　　一位在一線操盤過多個(gè)項(xiàng)目的房企負(fù)責(zé)人向記者透露，一棟房子，為了將一部分樓王戶型做到極致，在銷售時(shí)實(shí)現(xiàn)利益最大化。不可避免地造成個(gè)別戶型出現(xiàn)缺陷，要么是朝向不好，要么是角多棱多，這樣的戶型往往會最終成為尾房，反而成為負(fù)擔(dān)。

　　為此，開發(fā)商開始利用內(nèi)部認(rèn)購的階段，首先消化這樣的缺陷戶型。在樓盤正式上市之前的內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上就是指期房項(xiàng)目在尚未獲得預(yù)售許可證的情況下，先行對樓盤進(jìn)行購買資格的認(rèn)證，這種認(rèn)證的方式同經(jīng)濟(jì)適用住房的“倒號”類似，雖然曾被主管機(jī)關(guān)明令禁止，但至今仍十分流行。

　　該負(fù)責(zé)人透露，從內(nèi)部認(rèn)購判斷樓盤是否會熱銷是較可靠有效的方式。買房人可以根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間長短和認(rèn)購期所結(jié)識的客戶之間的信息交流進(jìn)行判斷。一般情況下樓盤項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間越短，造“假熱銷”的可能越大。年初市場未轉(zhuǎn)暖時(shí)，不少項(xiàng)目的內(nèi)部認(rèn)購時(shí)間逐漸縮短，三天、兩天，甚至只有一天。而如果一個(gè)新樓盤經(jīng)過較長時(shí)間的內(nèi)部認(rèn)購，往往就會有相對較多數(shù)量的客戶積累。

　　一旦開發(fā)商了解到積累的客戶遠(yuǎn)超實(shí)際的推盤數(shù)量，在內(nèi)部認(rèn)購中就會放出一房難求的信息，銷售也會優(yōu)先介紹那些有缺陷的戶型，已達(dá)到盡快消化的目的。

　　反而言之，最好的樓座，最佳的戶型往往被開發(fā)商視作重要的利益點(diǎn)而保留到最后，等待市場走勢向上時(shí)在集中推出，這也是為什么近來多個(gè)城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目頻頻高價(jià)推出樓王的重要原因。

　　以人為本 舒適實(shí)用是選房前提

　　確定項(xiàng)目后，就到了具體的戶型選擇階段，這里更加需要精挑細(xì)選。近幾年樓市里流行的戶型跟米蘭街頭的時(shí)尚風(fēng)潮一樣多變，但面對五花八門的戶型，居住感受仍然是頭一位重要。

　　清華大學(xué)建筑學(xué)院周燕珉教授表示，選擇房子首先要注意房子的實(shí)用性，以購房人自身需要為基本，不能簡單地被樣板間的豪華布置吸引。由于房價(jià)高以及限購的原因，許多購房人往往想著購買一步到位的房子，這就要求住宅要隨著家庭生活的變化具備“靈活多變”的功能，這就能較好地解決一個(gè)家庭在不同階段的居住需求。這也要求開發(fā)商在設(shè)計(jì)之初，就該賦予房子更多的靈活性，比如書房或次臥的分隔墻可以采用輕體墻或推拉門的方式，讓買房人可根據(jù)自身實(shí)際需要進(jìn)行改變。

　　除此之外，也有設(shè)計(jì)師認(rèn)為，功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系，它應(yīng)該通過人體工程學(xué)、心理學(xué)、建筑學(xué)等科學(xué)的方法來確定，同時(shí)考慮居住的健康性，在選房時(shí)還要注意朝向合理、日照充分、光線充足、通風(fēng)良好、空氣新鮮、溫度適宜、安靜舒適等要素。

　　在具體的選擇戶型時(shí)，動(dòng)、靜分區(qū)要明確，客廳、餐廳、衛(wèi)生間和廚房間使用頻繁的“動(dòng)”區(qū)要放在進(jìn)門的前半?yún)^(qū)；書房、臥室的“靜”區(qū)放置在后半?yún)^(qū)，這樣能保證日常生活井然有序。“前廳后臥”是一種典型的戶型結(jié)構(gòu)，客廳、餐廳在條件允許的情況下，如果能相對獨(dú)立設(shè)置，可以提升整個(gè)戶型的檔次。

　　無論是對于剛需小戶型還是豪宅大戶型來說，通用的一點(diǎn)都是要講究均衡，避免出現(xiàn)超大客廳和小臥室、超大衛(wèi)生間和小廚房等不實(shí)用、不經(jīng)濟(jì)、破壞均衡的布置，看戶型不僅要關(guān)注這個(gè)客廳是不是夠大，更要考慮這個(gè)面積是不是都能為我所利用。

　　尤其對于豪宅來說，并非浪費(fèi)面積才能顯示尊貴，真正的豪宅更應(yīng)該注意各空間的精心設(shè)計(jì)和儲藏的分類布置，周燕珉教授表示，目前市場上上不少豪宅為了追求客廳的氣派，往往將戶型進(jìn)深做到15米以上，不可避免地導(dǎo)致戶型中部空間較難處理，導(dǎo)致除了主臥以外的其他生活空間并不舒適。

　　莫讓科技成為住宅漲價(jià)的噱頭

　　戶型要實(shí)用：具有良好的采光通風(fēng)這是最基本的要求，但直到今天，仍被不少購房人忽視。有業(yè)內(nèi)設(shè)計(jì)師表示。優(yōu)秀的住宅設(shè)計(jì)最重要的是要滿足實(shí)用性強(qiáng)的特點(diǎn)。

　　所謂實(shí)用性，就是能滿足家庭自用的要求。“比如有孩子的家庭要考慮兒童臥室朝南，最好能有獨(dú)立的游戲區(qū)。老人的臥室最好配有獨(dú)立衛(wèi)生間，避免夜間起夜進(jìn)出房間麻煩。”

　　而當(dāng)下，不少住宅都興起了“科技流”。像智能控制、雨水收集、風(fēng)能利用、地源熱泵系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等等被大量運(yùn)用在各類中高端住宅上，售價(jià)自然也就水漲船高。但在實(shí)際生活中，這些科技住宅卻并不一定能讓居者滿意。

　　家住北苑綠色家園的徐先生，最近就在考慮更換家里的電熱膜。作為主打綠色科技的住宅，北苑綠色家園采用了更加節(jié)能環(huán)保的電熱膜供暖系統(tǒng)，區(qū)別于傳統(tǒng)的散熱器、空調(diào)、暖氣片的點(diǎn)式布局，徐先生家的電熱膜安裝在屋頂?shù)氖�膏層�?nèi)，以發(fā)熱的電纜取暖。照理說，發(fā)熱電纜覆蓋了整個(gè)屋子，都應(yīng)該感到溫暖，徐先生當(dāng)初也正是看上了綠色環(huán)保的宣傳才決心買房的。但在實(shí)際入住幾年后，本應(yīng)更先進(jìn)的電熱膜供暖系統(tǒng)，不但未能及時(shí)保持屋內(nèi)溫度，相反，費(fèi)電、易壞等問題，讓徐先生不得不多買幾個(gè)空調(diào)，改用傳統(tǒng)的方式取代科技、綠色的取暖設(shè)備。

　　對于當(dāng)前的眾多購房人來說，對于開發(fā)商宣傳的科技住宅，應(yīng)首先分辨是否實(shí)用，無論是多么華麗的科技配套，都不能完全取代自然采光通風(fēng)的作用。周燕珉教授認(rèn)為，將更多先進(jìn)的科技運(yùn)用到住宅中將是大勢所趨，但一些技術(shù)不夠成熟也是造成科技住宅實(shí)用性大打折扣的原因，因此在選擇科技住宅時(shí)，也要同時(shí)注意最基本的朝向、采光、通風(fēng)等問題，一旦出現(xiàn)科技系統(tǒng)故障的問題，也不至于影響居住品質(zhì)。

　　除了科技住宅以外，目前，各家開發(fā)商都以創(chuàng)新戶型來爭奪購房者的眼球，但專家建議，購房者選房時(shí)仍應(yīng)注重個(gè)人的實(shí)際需求。

　　總而言之，購房人對于房子的選擇上，要仔細(xì)分析戶型是否合理，是否符合家庭生活的需要及變化，對一些細(xì)微之處，如廚衛(wèi)布置、儲藏空間等也不能放過，當(dāng)然也不要忘記檢查一下所選的戶型在小區(qū)中的位置，與旁邊戶型及樓棟的關(guān)系，不要只局限在戶型本身上。據(jù)騰訊