一個樓盤的戶型設計可以說是整個樓盤的靈魂,也是每位購房者最喜歡反復推敲的方面。參加泰安品牌地產考察團的都是行業內資深人士,他們對戶型設計的理解遠高于普通老百姓,因此在考察各個項目的時候,自然也發現了一些普通購房者不容易看到的問題。

　　次臥門開在影視墻上

　　在一個高檔小區的樣板間里,記者進門后覺得有些別扭,看半天沒找出問題所在。這時一位地產公司總經理說:“這個客廳的戶型不大合適,次臥室的門開在影視墻上,正對著客廳沙發,這么處理不妥。”他認為,影視墻應該是一個整體,這樣制成后才會美觀。坐在客廳里直視時,應該是一個比較整體的畫面,但現在墻上突然開了一扇門,門的顏色也和背景墻風格搭配不起來,破壞了影視墻的整體感,“而且臥室門正對著客廳沙發,影響私密性。”

　　置業顧問笑著回應:“您真是火眼金睛,這個問題我們后來也意識到了,您看我們的戶型介紹,已經把這個門改到另一個方向了。樣板間已經建成裝修好了,再改動成本比較高,所以就保留了下來。”接過置業顧問手中的戶型材料,這個戶型確實做了改動。但是由于戶型設計問題,次臥室門改成了沖向入戶通道,正對著鞋柜,從次臥出來似乎也不太舒服。

　　陽臺不是越大越好

　　在考察樣板間和戶型的時候,有一個150多平方米的戶型陽臺特別寬大,而且是南北雙陽臺,一側的特別寬,另一側的特別長。在購房者眼中,陽臺大就是占便宜,因為建筑物的陽臺,不論凹陽臺還是挑陽臺,封閉或者不封閉,均按其水平投影面積的一半計算。可大安建業總經理助理譚女士卻介紹,陽臺并不是越大越好。

　　“陽臺是業主接受光照,吸收新鮮空氣,進行鍛煉、觀賞、晾曬衣物的場所。很多人認為,陽臺越大,布置和設計的余地也越大,可以發揮很多用途。但設計需要兼顧實用與美觀的原則。”譚女士介紹,這個戶型的陽臺進深超過1.5米,影響陽光進入房間。進深控制在80厘米左右,對陽臺功能影響不大,室內采光也比較好。

　　另外一位營銷經理也講了他的看法:“這個戶型陽臺這么寬,和客廳用落地玻璃隔開,封陽臺會影響室內采光；不封陽臺,冬天保溫效果又比較差。這樣一來,到了冬天既沒有發揮陽臺的功能,又降低了室內的采光效果,比較尷尬。”

　　想“偷面積”不容易

　　在一個大戶型樣板間里,有一個獨特的設計,次臥外面是一個拐角陽臺,陽臺與次臥之間采用的是同樣拐角的玻璃墻。“你看,這是典型的‘偷面積’做法。業主把這兩塊玻璃一拆,臥室立刻能增加一大塊面積。”熟知戶型設計的項目經理告訴記者,所謂“偷面積”,就是利用商品住宅現行的建筑設計規范,盡量多設計一些既可以讓業主利用,但又不計入銷售面積或者只計算一半面積的居住空間(如陽臺、入戶花園的面積按50%計算；層高低于2.2米的空間也不計入銷售面積等)。

　　這種做法目的是提高單位使用率,讓購房者覺得“物超所值”。偷面積實際是鉆了國家規定“建筑面積計算方法”的空子,減少了建筑面積的套內平面面積,這樣一來,可以幫助開發商減少上繳稅費,在樓盤營銷時,更是可以利用“偷”來的面積送給買房者,以增加項目銷售亮點。不過新版《住宅設計規范》對這一做法已經有了限制,特別是在陽臺偷面積這個點子上,很多方法都行不通了。

　　置業顧問解釋,這戶型至少是好幾年前做的,現在已經禁止這種做法。

　　樣板間漂亮還得看實用

　　按照房地產發展規律,房地產市場成熟的標志之一就是內銷毛坯房時代的結束。精裝修是住宅產業現代化要求所決定的,是成熟發展商和成熟客戶共同的選擇。越來越多開發商開始打造精裝房,并建樣板間向消費者展現精裝品質。通常,樣板間的裝修費用可達到房屋自身價值的20%至50%,除了使用最新材料,還會參照房間的裝修風格、戶型特點、室內色調等,量身訂做配套的全屋家具,以保證整體視覺效果。

　　不過,在濟南一個樓盤考察樣板間時,有位銷售經理突然提出這樣一個疑問:“這個樣板間里為啥沒有衣櫥?”其實不光衣櫥,其他的收納空間也不多,主臥室里是一張大床,華麗的吊燈和兩個衣柜,次臥和主臥的區別似乎只是床小了一號。雖然整個樣板間都采用華貴的歐式家具,富麗堂皇讓人心動,但似乎開發商也覺得,在這樣的空間里加實在沒法再多放兩個衣櫥,一般消費者很難在考察樣板間時發現這種細節。