投資商業地產，雖然營業稅和個稅不分證滿五年統一征收，但其他稅賦重過住宅好多

　　投資商業地產與住宅在稅費上有很大不同，商業地產營業稅和個稅都不分證滿5年或唯一物業，無論什么時候轉讓都必須征收5.62%營業稅和1%的個稅，此外，按增值額不同4級累進征收的增值稅也頗為厲害，增值額越大對應的稅率就越高，加上3%的契稅，按“業主實收”方式購買的商鋪或寫字樓分分鐘需要支付10%以上的稅。于是，一些以“各付各稅”方式出售的寫字樓就特別吸引人。記者最近了解到，一些開發商持有寫字樓多年后希望發展新項目，于是出清手頭持有的一些寫字樓單位，出售單價較筍之余還各付各稅，投資者帶租約購買還省下一大筆稅費。 記者李鳳荷

　　寫字樓尾貨出清執“平嘢”

　　中原工商鋪營業經理吳達琳告訴記者，寫字樓開發商手里持有的長租單位并非一成不變，有時候因為發展新項目的需要而會出售收租多年的項目。他介紹說，天河北大都會廣場的開發商1995年開始出售這個寫字樓的單位，但手里仍持有約50多個單位，最近由于該公司需要發展新項目，于是把這些單位以2.3萬~2.8萬元/m2的價格出售，全部帶租約出售，以120元/m2的單位月租計算，回報率在5%~6%左右。

　　據記者了解，大都會廣場標準層面積為1435平方米，共分為16個單位，最小單位的建筑面積為50多平方米，最大單位為140多平方米，投資入場門檻在100萬元以上，符合大部分小投資者的預算范圍。滿堂紅寫字樓部營業經理黃貴表示，大都會廣場由于地處成熟的天河北商圈，外形非常顯眼，在廣州知名度較高，多年來租客更換速度不快，客戶群體非常穩定，空置率大概只是兩三個百分點。

　　除大都會廣場外，商業地產人士告訴記者，最近也時不時有寫字樓尾貨單位出清，開發商但求快速出貨，也是采用各付各稅的方式。吳達琳透露，9月初地鐵二號線市二宮上蓋物業新疆大廈147個單位在一個星期內火速售完，主要原因是開發商以1.35萬元/m2的筍價出售且以各付各稅的方式，這個價格在海珠區中心城區來說，比周邊電梯住宅要低6000元/m2以上。

　　滿堂紅黃貴也表示，新疆大廈位處非主流的寫字樓商圈，每月每平方米租金大概在六七十元左右，不過由于這批單位全部是散售，最小單位只是30多平方米，相當于一個商場格子鋪的售價，因此非常受投資者歡迎。吳達琳補充說，新疆大廈所在的江南大道正進行婚紗街改造，路面的婚紗街街鋪租客成為附近寫字樓的樓上鋪租戶，因此投資者認為前景看好。

　　尾貨出清訣竅：

　　“抓小放大”+各付各稅

　　中原地產吳達琳表示，該行經常會為寫字樓大業主出清寫字樓尾貨提供建議。一些大業主總希望可以有一個大投資者用幾千萬元大手攬下整體尾貨，不過地產行都是建議其分散出售。

　　他表示，市場上持有200萬元流動資金的人士遠比持有1000萬元的投資者要多得多，若大業主要等大投資者幾千萬元全部拿下寫字樓單位，時間會等很長，但若分散出售，速度會大大提高。今年初該行也為海珠區江南大道中的達鏢國際進行公寓寫字樓的尾貨銷售，短時間內銷售80多套，當時開發商也是希望有投資人士一次性購下尾貨，最終聽取了中介行的意見進行分散出售。

　　吳達琳表示，大業主出清尾貨，多數是選擇已收租多年且租約即將到期的物業，如大都會廣場，開發商自1996年起已收租16年，土地使用權剩下30多年，簽下的寫字樓單位租約在未來一兩年會到期。為吸引投資者，大業主也多數采取各付各稅的方式。

　　滿堂紅黃貴表示，在商業地產交易中，業主應承擔的稅項為營業稅、個稅、土地增值稅，土地增值稅按增值幅度不同采取4級累進的稅率征收，平均來說，業主要承擔的稅項為評估價的10%以上。以一個同類型的寫字樓單位來說，大業主出清尾貨與小業主放盤的價格相同，但小業主通常都要求“業主實收”，因此價差就非常明顯。