前 言
近年來，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，在商品房買賣領(lǐng)域，因房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展及人民群眾的切身生活息息相關(guān)，一些新的問題伴隨著老問題的出現(xiàn)也成為必然。為順應(yīng)改革形勢，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展同時為政府職能部門建言獻(xiàn)策，我院自2016年6月開始走訪調(diào)研有關(guān)房產(chǎn)企業(yè)，查閱相關(guān)法律、法規(guī)、司法解釋，并與政府職能部門、人大、部分房地產(chǎn)企業(yè)、律師事務(wù)所進(jìn)行了座談，結(jié)合我院審理的案件，形成調(diào)研報告。從調(diào)研情況看，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)切實轉(zhuǎn)變思路、更新觀念，創(chuàng)新銷售模式、增強(qiáng)法律意識；行政職能部門需加強(qiáng)政策引導(dǎo)、市場監(jiān)督、組建類似于行業(yè)協(xié)會的組織；司法部門亦應(yīng)加強(qiáng)以案釋法工作、明確司法尺度，是進(jìn)一步預(yù)防和減少商品房買賣合同糾紛的有效措施。
本《白皮書》共分三部分，第一部分為調(diào)研報告，介紹了我院審理商品房買賣合同糾紛案件的基本情況、案件的類型、變化趨勢以及法院審理案件的司法尺度和相關(guān)的建議。第二部分是最高院公布的以及我院裁判的典型案例，以期實現(xiàn)以案說法的目的。第三部分是法律法規(guī)指引（節(jié)選）。
由于編者水平有限，不足之處，盡請批評指正。
編 者
2017年6月
目 錄
第一部分 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下商品房買賣合同糾紛的司法應(yīng)對
一、 案件審理的基本情況
二、案件審理中相關(guān)難點問題的司法尺度
三、 妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對策與建議
第二部分 案例
第三部分 法律法規(guī)指引（節(jié)選）
第一部分 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景下商品房
買賣合同糾紛的司法應(yīng)對
經(jīng)過近30年改革開放的積累，伴隨著生產(chǎn)力持續(xù)發(fā)展和綜合國力不斷提升，人民群眾日益增長的物質(zhì)文化需求越來越呈多樣性、多元化趨勢，傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡被打破，新的供求關(guān)系格局呼之欲出。基于經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的階段性特征和全球經(jīng)濟(jì)“一體化”的時代背景，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中提出實現(xiàn)“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”的目標(biāo)任務(wù)，這既是對生產(chǎn)力與生產(chǎn)關(guān)系之科學(xué)理論的正確認(rèn)識和基本遵循，也必然是一次從感性到理性的深刻的思想觀念革命，當(dāng)然也會面臨許多新情況，需要解決很多新問題。就房地產(chǎn)業(yè)而言，這方面的沖突情形似乎尤甚。我院課題組跟蹤調(diào)研近三年來商品房買賣合同糾紛案件的審理情況，試圖從一個側(cè)面反映供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革對房地產(chǎn)業(yè)帶來的沖擊和影響，并提出一些具體的司法應(yīng)對建議。
一、案件審理的基本情況
（一）案件主要類型及特征。
近三年來（截止2016年12月31日），我院受理各類與商品房買賣有關(guān)的合同糾紛案件253件，按法律關(guān)系屬性劃分，案件主要有兩種類型：房屋買賣（商品房銷售、預(yù)售合同等計212件）合同糾紛和先售后租而引起的房屋租賃合同糾紛（計41件）。按糾紛成因?qū)傩詣澐郑饕牵?/span>（1）商品房認(rèn)購協(xié)議糾紛。雙方當(dāng)事人在簽訂認(rèn)購或預(yù)約協(xié)議后，因一方不履行簽訂本約的義務(wù)時，雙方往往對認(rèn)購協(xié)議的性質(zhì)、預(yù)約與本約的區(qū)別及違約責(zé)任的認(rèn)定等產(chǎn)生爭議并提起訴訟。（2）購房者認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋與宣傳資料、廣告內(nèi)容不符而產(chǎn)生的糾紛。（3）商品房遲延交付糾紛。目前這類案件數(shù)量增長幅度較大，且相對集中于個別新開發(fā)的住宅小區(qū)。（4）由于房屋交付后發(fā)現(xiàn)小區(qū)綠化、交付房型和層高等與合同約定不符而引起的糾紛。（5）商品房質(zhì)量瑕疵糾紛。出賣人交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，買受人起訴要求修復(fù)房屋、賠償損失，或者解除合同、返還購房款并支付利息等。（6）因購房者不能按期償還銀行按揭貸款引起的解除買賣合同糾紛。
在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革情勢下，商品房買賣由賣方市場逐漸過渡到買方市場，購房者的選擇性增多，開發(fā)企業(yè)原有的強(qiáng)勢地位也逐步削弱，購房者購房不再僅滿足于居住的需要，對居住的環(huán)境、配套設(shè)施則提出了更高的要求。與以往相比，出現(xiàn)了一些新情況、新變化。一是商品房買賣合同標(biāo)的或標(biāo)的物發(fā)生變化，以往買賣合同主要針對簡單的毛坯房銷售，近年來，除了精裝房成為銷售熱點外，關(guān)于商品房及配套設(shè)施質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)約定的內(nèi)容逐步擴(kuò)展到了滿足美觀性、方便性、舒適性和安全性等多種需求，因此當(dāng)交付的房屋與購房者的期待存在差距而發(fā)生糾紛，需要對違約責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定時，責(zé)任情形、責(zé)任構(gòu)成、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等勢必有別于過去賣方市場下的交易情形。二是出現(xiàn)了商品房買賣與提供物業(yè)管理服務(wù)兩種關(guān)系混搭的混合合同糾紛，部分商品房買賣合同中（主要是商業(yè)用房的買賣合同）約定了涉及公共服務(wù)和物業(yè)管理的具體內(nèi)容，個別情況下由物業(yè)管理或服務(wù)活動引起的爭議，演變成開發(fā)商與業(yè)主之間的糾紛。三是因開發(fā)商承諾售后包租引起的相關(guān)糾紛。在商業(yè)用房的買賣合同中，由于夾雜了租賃合同關(guān)系，使得糾紛處理難度加大，且很容易引發(fā)群體性矛盾和集中上訪。本市此類糾紛主要集中于鑫都小商品市場和涌金商業(yè)廣場。
新經(jīng)濟(jì)形勢下案件的主要特征表現(xiàn)為：（1）訴訟主體方面，原告大多數(shù)是購買房屋的消費者一方。（2）訴爭內(nèi)容基本覆蓋商品房交易的全過程。除傳統(tǒng)的逾期交房、逾期辦證、質(zhì)量瑕疵等引起的爭議外，涉小區(qū)車位、建筑區(qū)劃內(nèi)環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)等爭議開始出現(xiàn)。（3）業(yè)主單獨或一并提出賠償損失、支付違約金等訴訟請求的情形增多。（4）糾紛調(diào)處難度加大。訟爭焦點系是否退房、是否承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失以及相應(yīng)的計算標(biāo)準(zhǔn)等，雙方對立情緒明顯，難以調(diào)和。（5）集中訴訟趨勢增強(qiáng)，極易引發(fā)群體性事件，帶來一定的社會穩(wěn)定風(fēng)險。
（二）原因剖析。
1、商品房買賣合同本身存在瑕疵。由于泰興市區(qū)范圍內(nèi)的大部分商品房買賣都采用的統(tǒng)一版本的格式合同，而在實際操作中，房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)計、建筑材料以及外環(huán)境等，不同的樓盤有很大差別，格式合同大多沒有在具體細(xì)節(jié)上進(jìn)行約定或者約定模棱兩可，特別是房屋質(zhì)量、房屋交付等方面的具體細(xì)節(jié)幾無約定，這使得購房者和開發(fā)商各執(zhí)一詞，容易產(chǎn)生糾紛。
2、業(yè)主因與開發(fā)商之間就個別問題發(fā)生糾紛后，業(yè)主之間相互串連、相互攀比，導(dǎo)致群體性糾紛。群體性已經(jīng)成為房地產(chǎn)合同糾紛的一大特點。而現(xiàn)代通訊尤其是互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展使得具有類似訴求的群眾能夠高效聯(lián)絡(luò)和快速組織，形成“群體效應(yīng)”。一些房地產(chǎn)訴訟中，業(yè)主通過網(wǎng)站和微信溝通交流，定期聚會，共同起訴，法院調(diào)解難度極大。另外，信息的通暢造成了“攀比解決”的心理：原本一些當(dāng)事人并沒有訴訟意愿，當(dāng)看到與自己問題類似者通過起訴、上訪解決了問題，或者獲益更多，就也開始效仿，期望政策能再次突破。
3、個別開發(fā)商過度夸大宣傳。房地產(chǎn)市場的宣傳競爭可謂百花齊放，在這個過程中開發(fā)商為了吸引顧客，對各自的樓盤都進(jìn)行了精心“包裝”，比如所謂的“學(xué)區(qū)房”以及對公共設(shè)施、環(huán)境綠化的過高承諾等，部分樓盤存在過度夸張的虛假宣傳，而許多購房者并沒有對樓盤的宣傳內(nèi)容進(jìn)行核實，直到驗收房屋時才發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與宣傳相距甚遠(yuǎn)，從而引發(fā)訴訟。
4、房產(chǎn)價格和市場波動。房屋的資產(chǎn)屬性為社會所認(rèn)識后，其價格的象征意義超越了房屋的使用價值。房產(chǎn)市場波動對房地產(chǎn)糾紛的影響表現(xiàn)在：一是在原先的“賣方市場” 情況下，開發(fā)商處于強(qiáng)勢地位，購房者往往對房屋本身的瑕疵無可奈何；但在新的經(jīng)濟(jì)形勢下，購房者會以種種理由要求退房(實質(zhì)上是要求補(bǔ)償)，甚至有些吹毛求疵；二是當(dāng)房價漲跌超過違約成本一定程度，合同一方選擇違約在經(jīng)濟(jì)上是“理性” 的，如果這種情況涉及同一項目的購房群體，則容易發(fā)生群體性糾紛。
二、案件審理中相關(guān)難點問題的司法尺度
（一）關(guān)于預(yù)約與本約的問題。
1、預(yù)約與本約的認(rèn)定。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的十三項主要內(nèi)容，實踐中有疑問的是，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的十三項內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約，還是僅需具備若干必要要件即可。
根據(jù)最高院公布的案例及其他法院的經(jīng)驗，我們認(rèn)為，成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可，無需十三項內(nèi)容全部具備。理由是：（1）合同法司法解釋明確了合同的必備要件。2009年施行的最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第一條規(guī)定：當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量即可成立，合同欠缺的其他內(nèi)容，可以通過合同法的規(guī)定予以確定。（2）商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實現(xiàn)。《商品房銷售管理辦法》第十六條第二款第（一）項當(dāng)事人情況、第（二）項商品房基本狀況、第(四)項商品房價款及付款情況、第(五)項交付使用條件及日期屬于商品房買賣合同的核心要件，影響商品房買賣合同的成立。（3）具備核心要件即構(gòu)成商品房買賣合同對當(dāng)事人的利益保護(hù)更為公平。《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條規(guī)定了違反預(yù)約合同的效果，包括承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償，并未明確規(guī)定繼續(xù)履行預(yù)約，對損害賠償?shù)姆秶矁H局限于信賴?yán)娴馁r償，對當(dāng)事人的利益保護(hù)較為薄弱。在商品房買賣合同實踐中，雙方就房屋總價、價款支付方式、房屋交付等作了明確規(guī)定，雖然名為認(rèn)購協(xié)議或預(yù)定協(xié)議，實質(zhì)就合同的主要給付義務(wù)已經(jīng)作了清楚交待，與正式的商品房買賣合同相差不多，當(dāng)事人因合同產(chǎn)生的信賴也較強(qiáng)，從誠實信用原則出發(fā)，認(rèn)定商品房買賣合同成立，一方無故不履行合同的承擔(dān)買賣合同的違約責(zé)任，對當(dāng)事人利益分配較為公平，也符合當(dāng)事人訂立合同的本意。
2、預(yù)約合同的性質(zhì)、違反預(yù)約合同義務(wù)的法律后果及舉證責(zé)任。預(yù)約合同就其本質(zhì)而言，是一份形式完備的合同，應(yīng)當(dāng)適用合同成立、生效及履行等一般原則，其目的在于當(dāng)事人對將來簽訂特定合同的相關(guān)事項進(jìn)行規(guī)劃，其意義就在于為當(dāng)事人設(shè)定了按照公平、誠信原則進(jìn)行磋商以達(dá)成本約合同的義務(wù)。預(yù)約合同既可以明確本約合同的訂約行為，也可以對本約合同的內(nèi)容進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，其中對經(jīng)協(xié)商一致設(shè)定的本約內(nèi)容，將來簽訂本約合同時應(yīng)予直接確認(rèn)，其他事項留待訂立本約合同時繼續(xù)磋商。當(dāng)事人一方違反預(yù)約合同約定，不與對方簽訂本約合同或者無法按照預(yù)約合同的內(nèi)容與對方簽訂本約合同的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。購房者未按預(yù)約合同約定的時間與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同的，則其無權(quán)要求返還意向金或訂金，但，開發(fā)商對此負(fù)有舉證義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)證明在合同約定期限內(nèi)已履行了通知義務(wù)，通知購房者簽訂正式合同。開發(fā)商未按預(yù)約合同的約定與購房者簽訂商品房買賣合同的，則應(yīng)當(dāng)雙倍返還意向金或訂金，并賠償購房者因此造成的可得利益損失。開發(fā)商在簽訂本約合同時擅自變更預(yù)約合同已經(jīng)協(xié)商一致內(nèi)容的，則亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任并賠償對方損失。
（二）廣告宣傳是否構(gòu)成合同內(nèi)容的認(rèn)定問題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定了商品房銷售廣告和宣傳資料視為合同內(nèi)容的情形，但是，在開發(fā)商普遍采取各種形式的宣傳手段及規(guī)避措施的情況下，在實務(wù)中如何有效區(qū)分和認(rèn)定何種廣告宣傳能夠構(gòu)成要約，仍是擺在法官面前的一道難題。傾向性共識是，但凡廣告宣傳中涉及商品房及相關(guān)設(shè)施部分具體內(nèi)容且普通人可能確定的且買方基于這種確定而簽訂合同的，一般視為合同內(nèi)容，比如小區(qū)的綠化率、房屋的日照時間等。
（三）關(guān)于房屋交付的法律適用問題。
1、交付條件的認(rèn)定。依政府要求，開發(fā)商現(xiàn)使用的格式文本主要是職能部門統(tǒng)一制定的示范性合同文本。該格式文本關(guān)于“交付條件”的約定，通常表述如下：“依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第…種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：(1)該商品房經(jīng)驗收合格；(2)該商品房經(jīng)綜合驗收合格；(3)該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；(4)該商品房取得商品住宅交付使用批準(zhǔn)文件。”該版本是2000年國家工商行政管理總局頒布的《商品房買賣合同示范文本》，合同中約定的“該商品房經(jīng)驗收合格”的交付標(biāo)準(zhǔn)是指只需設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理、施工四方驗收合格即可，無需驗收備案。2014年4月以后，住建部和國家工商行政管理總局將商品房交付的條件提高至需要取得驗收備案。在具體的房屋銷售過程中，須滿足哪些交付條件，往往則系開發(fā)商與購房者之間約定不同而有所區(qū)別。此類問題的關(guān)鍵在于法院在審理過程中如何判定是否符合交房條件的問題。因為，購房者一般起訴開發(fā)商都認(rèn)為開發(fā)商未達(dá)到房屋交付條件。
（1）、法律法規(guī)對交付條件的規(guī)定是否當(dāng)然構(gòu)成約定條件的問題。依《建筑法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《商品房銷售管理辦法》等，商品房交付條件多包含“未經(jīng)驗收合格，不得交付使用”，即禁止將未經(jīng)驗收合格的房屋交付使用。同時，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《消防法》、《人防法》和《環(huán)保法》亦對商品房竣工驗收或交付使用應(yīng)具備的備案登記手續(xù)或相關(guān)部門出具的認(rèn)可文件予以了明確和規(guī)定，且多為強(qiáng)制性規(guī)定。
（2）、司法實踐中爭議比較大的是《商品房竣工驗收備案表》和消防驗收合格是否是房屋交付的法定必要條件？在主合同已有明確約定的情形下，開發(fā)商和購房者能否通過補(bǔ)充協(xié)議的形式變更主合同條款？法院主流意見認(rèn)為，開發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的使用條件，由此可見，“經(jīng)驗收合格”應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防等在內(nèi)的驗收合格，且經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了竣工驗收備案登記。綜合驗收合格則是指除上述驗收合格外，還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)綠化、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理等配套設(shè)施的驗收合格。進(jìn)一步而言，除竣工驗收合格（包括環(huán)保、消防驗收合格）是強(qiáng)制性條件外，其他條件均具有行政管理的屬性，若當(dāng)事人約定與該部分交付條件相沖突，則以約定為準(zhǔn)。
2、延遲交付事實的認(rèn)定。開發(fā)商延遲交付房屋的，一般應(yīng)當(dāng)依照約定承擔(dān)違約責(zé)任；沒有約定或約定不明的，則依照法律規(guī)定。（1）、對于是否履行房屋交付的通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，包括郵寄送達(dá)通知的回執(zhí)、電子送達(dá)的記錄、直接送達(dá)的影像資料等，有證據(jù)證明購房者在接受交房通知后無正當(dāng)理由拒不接受房屋后，又主張逾期交房違約金的，不予支持。（2）、商品房未經(jīng)行政備案登記的，原則上不能交付使用，此時交房，購房者有權(quán)拒絕接受并有權(quán)要求支付逾期交房的違約金。（3）、對于雖不具備備案登記形式要件的房屋，但房屋已經(jīng)實質(zhì)驗收合格的，開發(fā)商與購房者依約完成房屋交付，轉(zhuǎn)移房屋占有的，購房者實際占有、居住使用后主張逾期違約金的，購房者不能舉證證明房屋的交付存在欺詐、脅迫等情形的，基于誠實信用原則，應(yīng)不予支持。但房屋存在嚴(yán)重影響居住使用功能的質(zhì)量問題的除外。有關(guān)開發(fā)商違規(guī)交房的行為應(yīng)由相關(guān)行政主管部門處理。
（四）關(guān)于房屋質(zhì)量的法律適用問題。
目前審理房屋質(zhì)量問題，除合同法相關(guān)規(guī)定之外，主要系依商品房買賣合同司法解釋第十二條的規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”以及第十三條的規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”對于這兩個條文的理解，目前法律適用的難點在于以下幾點：
1、“嚴(yán)重影響正常居住使用”的審查認(rèn)定。對此，通常認(rèn)為應(yīng)采用實質(zhì)審查標(biāo)準(zhǔn)，即看房屋是否真的具有嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問題。判斷一個房屋是否具有質(zhì)量問題，主要看以下兩方面：（1）是否符合有關(guān)房屋質(zhì)量的法律規(guī)定和合同約定；(2)房屋是否達(dá)到正常的居住使用條件（即看實質(zhì)）。
2、整改期間是否構(gòu)成逾期交房的違約期間的認(rèn)定。我們認(rèn)為，房屋經(jīng)過竣工驗收合格，開發(fā)商將房屋交付買受人，所交付的房屋雖有質(zhì)量瑕疵，但房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程合格，質(zhì)量瑕疵也不影響房屋的基本使用功能，也不是合同約定的構(gòu)成根本違約的瑕疵情況，這樣的質(zhì)量瑕疵，不影響開發(fā)商交房義務(wù)的履行，買受人不得拒收房屋并追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
（五）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商逾期辦證的法律問題。
1、產(chǎn)權(quán)證書的辦理是否屬于主合同義務(wù)的問題。首先，應(yīng)明確的是開發(fā)商的辦證義務(wù)是轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的主合同義務(wù)，并非附屬義務(wù)。從房管部門登記辦證的流程看，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)需要買賣雙方相互協(xié)助和配合，其中開發(fā)商所負(fù)有的是“協(xié)助辦證”或“協(xié)助辦理登記”義務(wù)，具體應(yīng)當(dāng)包括：A、辦理轉(zhuǎn)移登記前應(yīng)由開發(fā)商先行取得的文件，如辦理測繪、權(quán)屬登記等必要法律文件；B、在購房人申請辦證時，提供上述文件；C、依房管部門要求或合同約定，協(xié)助購房人遞交辦證資料、代繳稅費；D、為實現(xiàn)登記辦證，應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商配合或履行的其他事項以及合同約定的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的其他辦證義務(wù)。
2、作為違約構(gòu)成要件的“出賣人的原因”探析。按照合同法理解商品房買賣合同司法解釋第十八條，則“出賣人的原因”應(yīng)包括出賣人自身的原因以及可歸于當(dāng)事人一方的第三人原因，只要是由此造成的逾期辦證，出賣人均應(yīng)向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。然而，具體到導(dǎo)致逾期辦證的原因，實際問題則要復(fù)雜得多。依最高人民法院的觀點，開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的前提是由于開發(fā)商的原因?qū)е碌霓k證遲延，對于購房人的原因及房管部門辦證時間引起的遲延，無需承擔(dān)違約責(zé)任。所以對開發(fā)商而言，只要妥善履行了其協(xié)助義務(wù)，例如及時通知購房人遞交資料和費用，及時協(xié)助購房人將辦證資料交給房管部門，提交辦理房產(chǎn)證需要由開發(fā)商提供的資料給房管部門，就已屬于妥善履行其協(xié)助義務(wù)。對于房管部門用于審查和辦理登記手續(xù)所花費的時間，不屬于開發(fā)商負(fù)有協(xié)助義務(wù)的范圍，因此在此期間出現(xiàn)的遲延不屬于開發(fā)商的原因，開發(fā)商無須承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于第三方原因（指職能部門延遲以外的其他原因，比如第三人占有等）是否構(gòu)成開發(fā)商免責(zé)的事由，對此，實務(wù)界多數(shù)認(rèn)為：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任，因為合同責(zé)任是一種嚴(yán)格責(zé)任，不以過錯為構(gòu)成要件，且合同具有相對性。另外，商品房買賣合同司法解釋是針對商品房買賣合同糾紛案件作出的，它涉及的主體只有出賣人和買受人，能夠解決的爭議也僅僅限于上述兩者。所以，可以認(rèn)為商品房買賣合同司法解釋中的用詞“非此即彼”，即由于出賣人的原因可以理解為非買受人的原因，至于由于第三人的原因?qū)е鲁鲑u人違約的，出賣人與第三人的糾紛可以另行解決。出賣人即開發(fā)商比買受人更有條件、更有利于問題的解決，而且對“由于出賣人的原因”做廣義的解釋，這樣既符合商品房買賣合同司法解釋的精神，公正地解決問題，也具可操作性。同時，基于保護(hù)弱勢群體，對開發(fā)商要嚴(yán)格要求。所以在判定逾期辦證是否屬于開發(fā)商原因時，建議先行采取推定原則，除非開發(fā)商提交證據(jù)證明非因開發(fā)商原因。畢竟，從舉證能力看，開發(fā)商獲取資料和信息優(yōu)勢地位更強(qiáng)。
3、權(quán)證逾期的違約金調(diào)整問題。這是一個在司法實踐中爭議非常大的問題。關(guān)鍵在于雙方均無證據(jù)證明“過高”或“過低”時法院如何進(jìn)行自由裁量。此類案件的訴訟中，買方通常會主張合同約定的違約金較低并請求法院予以調(diào)整。在當(dāng)事人未主張的情況下，依最高人民法院意見，法院通常也須依法進(jìn)行釋明并進(jìn)行違約金調(diào)整。現(xiàn)實中，開發(fā)商可能會因為各種原因無法及時辦理房屋或土地的權(quán)屬證書。而違約金調(diào)整幅度雖然屬于自由裁量范疇，但是并非無法定依據(jù)和原則可循。例如，對于雙方當(dāng)事人在合同中所約定的過分高于違約造成損失的違約金或者極具懲罰性的違約金條款，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》及根據(jù)最高人民法院關(guān)于合同法司法解釋（二）第二十九條“當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為《合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”之規(guī)定予以調(diào)整。目前，對于此類問題的解決通常采取以下幾點原則：（1）、遵循契約自由原則，合同有約定的，一般按約定處理；（2）、當(dāng)事人主張違約金過高要求調(diào)整的，法院大多根據(jù)上述法律依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)在因違約造成損失的30%以下幅度掌握；（3）、沒有約定的，按照商品房買賣合同司法解釋第十八條的規(guī)定處理，即按已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
（六）變更規(guī)劃設(shè)計行為的性質(zhì)認(rèn)定問題。
實務(wù)中，有個別涉商品房銷售合同糾紛的產(chǎn)生，是因為購房者認(rèn)為開發(fā)商最終未按照房屋或小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行建設(shè)和交付，故起訴要求其予以整改或賠償。但是，對于如何認(rèn)定開發(fā)商變更規(guī)劃設(shè)計行為的性質(zhì)問題尚缺乏統(tǒng)一認(rèn)識，尤其是對開發(fā)商預(yù)先在合同中以特殊條款對之加以規(guī)避的情況下能否認(rèn)定開發(fā)商構(gòu)成違約，亦存在很大爭議。比較統(tǒng)一的做法是首先應(yīng)由行政職能部門就規(guī)劃變更是否符合設(shè)計方案以及是否合理應(yīng)作出相應(yīng)的認(rèn)定。但對于既成事實而又無法整改的，開發(fā)商已經(jīng)構(gòu)成法律上或事實上的不能履行、也不適于強(qiáng)制履行或履行費用過高等情形的，則可酌定開發(fā)商賠償損失或承擔(dān)約定違約金。
（七）售后包租的效力認(rèn)定問題。
售后包租是開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，在商品房出售時與買受人約定，在出售后的一定期限內(nèi)由該開發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行出租，以包租期間的租金沖抵部分銷售價款或償付一定租金回報的行為。建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。對于售后包租是否認(rèn)定無效？我們認(rèn)為，《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。實踐中要區(qū)分售后包租與借貸融資的關(guān)系，如果不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的的售后包租，應(yīng)認(rèn)定為借貸融資關(guān)系，而非商品房買賣合同關(guān)系。根據(jù)2011年施行的《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，不具有房產(chǎn)銷售的真實內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，符合該解釋第一條第一款規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)依照刑法的規(guī)定，以非法吸收公眾存款罪或變相吸收公眾存款罪定罪處罰。
（八）購房者不依銀行按揭貸款合同的約定履行還款義務(wù)時，房地產(chǎn)企業(yè)是否可以主張解除商品房買賣合同的問題。
就此問題應(yīng)該從兩個方面予以考慮和判定，一是約定解除條件是否成就，二是法定解除條件是否成就。無論是商品房買賣合同司法解釋還是相關(guān)的行政法規(guī)均未作出借款合同效力可以反向影響商品房買賣合同的規(guī)定。貸款合同與商品房買賣合同雖然有一定的關(guān)聯(lián)，但仍然是各自獨立的合同。在開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后，其即享有對購房者的追償權(quán)。因此，對于法定解除條件的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)遵循《合同法》第九十四條的規(guī)定，即判斷購房者拖欠按揭貸款的行為是否構(gòu)成根本違約的要件，即是否能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的。如果構(gòu)成根本違約致使合同目的不能實現(xiàn)的，比如此行為導(dǎo)致雙方及銀行不能如期辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)和抵押登記，致使不能及時解除開發(fā)商保證責(zé)任的，則應(yīng)當(dāng)解除合同。在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)通常以合同附件的形式對此種情形進(jìn)行約定，即約定如購房者不按期償還貸款導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，則開發(fā)商有權(quán)解除合同。這樣的約定存在一個很現(xiàn)實的問題就是“不按期”的具體時間并不明確，如果購房者因一些個人原因或特殊情況在很短的時間未能償還銀行貸款，比如一、二個月，而導(dǎo)致開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任的，此時即解除合同顯然有失公平，也不利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。因此，對于那些短期內(nèi)未償還銀行貸款，在開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任后又及時履行還款義務(wù)的，不宜解除合同。但對于那些長期未按期償還貸款導(dǎo)致開發(fā)承擔(dān)保證責(zé)任的，則可以依雙方約定解除合同。這種“長期”的合理期限應(yīng)以六個月以上時間計算比較合情合理。然而，不管是法定解除還是約定解除，在商品房辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)之后，雖然開發(fā)商在此前已經(jīng)承擔(dān)了保證責(zé)任，但為了穩(wěn)定市場交易，此時已不宜解除合同，而應(yīng)由開發(fā)商行使追償權(quán)。
值得注意一個問題就是，如果在解除合同前，商品房被法院進(jìn)行了預(yù)查封的，由于預(yù)查封是旨在使被執(zhí)行人保有基于房屋買賣合同所享有的債權(quán)，以便將來實現(xiàn)該債權(quán)，取得房屋的所有權(quán)，從而預(yù)查封轉(zhuǎn)化為正式查封，得以執(zhí)行。因此，一旦該項請求權(quán)被查封，當(dāng)事人就不能再通過行使合同約定的解除權(quán)解除合同，也不能通過協(xié)商一致解除合同。只有符合法律規(guī)定的解除情形，當(dāng)事人才能依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，依法解除合同。
（九）商品房買賣合同解除及解除權(quán)行使期限的問題。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定了商品房買賣合同解除的行使和期限，該條應(yīng)與最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十四條相結(jié)合予以適用。實踐中的問題是合同雙方遲延支付購房款或延遲交付房屋，守約方有權(quán)解除合同但沒有行使解除權(quán)，后以行為方式與違約方繼續(xù)履行合同，其后請求解除合同的，應(yīng)否支持？我們認(rèn)為，任何一方在合同解除條件成就，均有權(quán)解除商品房買賣合同，但在接受買受人的繼續(xù)履行合同之后，應(yīng)視為對合同解除權(quán)的放棄，不得再要求解除商品房買賣合同。法律對合同解除權(quán)這一形成權(quán)設(shè)定除斥期間的目的在于穩(wěn)定民事法律關(guān)系和維護(hù)社會正常秩序。當(dāng)一方當(dāng)事人享有解除權(quán)時，如果該當(dāng)事人長期不行使解除權(quán)，將導(dǎo)致雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系處于不穩(wěn)定、不確定的狀態(tài)。作為享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人，不管是選擇解除合同，還是選擇要求繼續(xù)履行合同，都應(yīng)當(dāng)及時確定。為督促享有解除權(quán)一方當(dāng)事人及時作出選擇，法律規(guī)定了解除權(quán)的除斥期間，當(dāng)事人超過除斥期間未行使解除權(quán)的，應(yīng)視為解除權(quán)已消滅。從規(guī)定解除權(quán)除斥期間的立法目的來看，不管是法定解除權(quán)還是約定解除權(quán)，在除斥期間這個問題上并無二致。
關(guān)于合同中未約定解除權(quán)行使期限的處理。根據(jù)法理，解除權(quán)屬于形成權(quán)，應(yīng)該有一定的行使期限限制，其目的就是為了促使權(quán)利人及時行使自己的權(quán)利，維護(hù)法律關(guān)系的穩(wěn)定。《中華人民共和國合同法》第九十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”從該法條可以看出，催告的作用在于提示解除權(quán)人自由行使其解除權(quán)，重在提示、提醒。事實上，解除權(quán)人的相對人未按照合同約定履行合同義務(wù)，使合同履行的狀態(tài)中斷，也可以起到對解除權(quán)人的提示作用。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定的精神，宜把催告通知到達(dá)的次日確定為除斥期間的第一天。在既無法律規(guī)定和當(dāng)事人的約定，又無催告的情況下，如果除斥期間一直不起算，意味著解除權(quán)較長時間地存續(xù)，不利于及早確定違約行為發(fā)生后的合同關(guān)系，容易破壞現(xiàn)存的法律秩序，故根據(jù)司法解釋的規(guī)定，除斥期間應(yīng)從解除權(quán)發(fā)生之日起計算一年。
三、妥善處理涉商品房合同糾紛案件的對策與建議
(一)房地產(chǎn)企業(yè)需提升競爭力和服務(wù)管理水平
1、房地產(chǎn)企業(yè)需提升競爭力。經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，房地產(chǎn)市場的爆利時代已經(jīng)結(jié)束，其盈利能力呈下降趨勢，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨激烈。在此情況下，規(guī)模優(yōu)勢、品牌優(yōu)勢越來越成為企業(yè)贏得競爭的關(guān)鍵，最后生存下來將會是有優(yōu)勢并且競爭力比較強(qiáng)的企業(yè)。企業(yè)應(yīng)將原先的土地資源優(yōu)勢讓位于管理能力和專業(yè)能力的優(yōu)勢，企業(yè)定位不僅僅是做生意，而是做企業(yè)，立足于市場，加強(qiáng)專業(yè)能力的建設(shè)，以求企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。
2、房地產(chǎn)企業(yè)需提升服務(wù)水平。房地產(chǎn)企業(yè)需建設(shè)高品質(zhì)的服務(wù)體系作為提高自身競爭力的重要手段。從早期的買地、規(guī)劃設(shè)計、市場定位到工程建設(shè)過程、推廣過程，一直到賣出房子、業(yè)主入住的物業(yè)管理，都要求房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場化運作，貼近客戶的需求，這是一個完整的、公開的過程，把服務(wù)做好了，通過業(yè)主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。將來的競爭就是服務(wù)的競爭，如何選擇更好的地段、進(jìn)行更加人性化的設(shè)計，讓業(yè)主居住感覺更舒服，這都是企業(yè)應(yīng)當(dāng)考慮的因素。
3、房地產(chǎn)企業(yè)需提升管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，比如內(nèi)部需建立有一定專業(yè)知識的預(yù)防、化解糾紛的專業(yè)部門，尤其是契約管理水平的提高，注意合同履行證據(jù)的收集和保管，比如交房通知、簽約通知的回執(zhí)等；另外切實加強(qiáng)誠信平臺的構(gòu)建，使誠信原則貫串于整個經(jīng)營過程，以求降低經(jīng)營風(fēng)險，提高市場競爭力。
（二）政府職能部門需依其職權(quán)加強(qiáng)行政管理和引導(dǎo)
1、進(jìn)一步建立健全房地產(chǎn)市場管理體系。建議加大對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)力度，縮短備案時間和流程，特別加強(qiáng)法律、法規(guī)、政策的宣傳和引導(dǎo)；加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程管理，制止擅自變更規(guī)劃、違規(guī)交易和哄抬房價行為；加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和信用檔案建設(shè)，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，加強(qiáng)市場監(jiān)測，增加交易活動的透明度；加強(qiáng)行業(yè)的誠信建設(shè)和行業(yè)自律，營造健康有序的行業(yè)發(fā)展環(huán)境。
2、完善商品房買賣合同示范文本和文本附件的規(guī)范使用。建議行政主管部門修改并完善現(xiàn)行商品房買賣合同示范文本，調(diào)整其中與購房者權(quán)益保護(hù)相違背的相應(yīng)條款，并賦予示范文本一定的強(qiáng)制效力；統(tǒng)一制定合同附件中有關(guān)房屋質(zhì)量、房屋交付、儲藏室、物業(yè)等條款的標(biāo)準(zhǔn)，限制開發(fā)商隨意以補(bǔ)充協(xié)議的形式免除自身義務(wù)或加重購房者的責(zé)任。
3、引導(dǎo)建立房地產(chǎn)糾紛行業(yè)協(xié)會或類似組織。建議政府在房地產(chǎn)行業(yè)建立行業(yè)協(xié)會或類似組織，行業(yè)協(xié)會雖是一種民間性組織，但是它在很多領(lǐng)域發(fā)揮著橋梁和紐帶的作用，它介于政府、企業(yè)之間，商品生產(chǎn)者與經(jīng)營者之間，并為其服務(wù)、咨詢、溝通、監(jiān)督、公正、自律、協(xié)調(diào)的社會中介組織，其功能定位于制定行業(yè)行為規(guī)范、解釋相關(guān)政策性規(guī)定，調(diào)處對房地產(chǎn)經(jīng)營過程中的矛盾糾紛等。在預(yù)防、化解矛盾糾紛方面，行業(yè)協(xié)會具有政策信息優(yōu)勢、專業(yè)優(yōu)勢和管理優(yōu)勢。充分發(fā)揮人民調(diào)解程序簡便、成本低廉的優(yōu)勢，相比而言，糾紛進(jìn)入訴訟程序，不僅要經(jīng)歷起訴、立案、審查、開庭、質(zhì)證、鑒定、裁判、執(zhí)行等多個程序，而且也意味著要投入較高的訴訟成本，但是如果雙方利用行業(yè)協(xié)會進(jìn)行調(diào)解，社會成本和經(jīng)濟(jì)成本都會相對小得多，所以行業(yè)協(xié)會調(diào)解在涉房地產(chǎn)糾紛中具有一定的可行性、經(jīng)濟(jì)性。
（三）法院需依職能化解糾紛并指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場
1、通過個案的公正處理化解矛盾糾紛。法院在審理案件的過程中，注重引入誠實信用和實質(zhì)公平原則，同時兼顧程序和實體上的正義，保證雙方訴訟地位的完全平等，充分聽取當(dāng)事人的訴辯意見，法官注重釋法，理清業(yè)主與開發(fā)商及銀行三者之間的不同法律關(guān)系，引導(dǎo)當(dāng)事人遵循誠實守信，以合情、合理、合法的方式維護(hù)自己的權(quán)益。對于特殊案件事實的查明，還應(yīng)積極援引實質(zhì)公平原則，合理分配雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任，分配舉證責(zé)任時應(yīng)遵循側(cè)重保護(hù)消費者合法利益的原則，通過大量個案公平、公正的處理，以維護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的健康穩(wěn)定和正常秩序。同時關(guān)注輿情動向，注重以案釋法，提高交易雙方的法律意識，妥善化解群體性糾紛案件。
2、通過定期發(fā)布典型案例指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場。人民法院定期通過電視、電臺、報紙等新聞媒體以及互聯(lián)網(wǎng)，發(fā)布典型案例，對典型案例涉及的法律問題進(jìn)行詮釋。通過這種形式一方面接受人民群眾監(jiān)督，另一方面能起到向人民群眾宣傳法律、明示同類案件處理標(biāo)準(zhǔn)的效果，提高買賣雙方的法律意識，在選擇房產(chǎn)中介公司、依法納稅、收集保留好相關(guān)證據(jù)方面，為當(dāng)事人提供指導(dǎo)，從而達(dá)到指導(dǎo)、規(guī)范房地產(chǎn)市場的目的。
3、通過建立多部門聯(lián)動機(jī)制推進(jìn)房地產(chǎn)市場健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。人民法院應(yīng)完善建立多元矛盾糾紛化解機(jī)制，實現(xiàn)多部門聯(lián)動機(jī)制，整合法院司法權(quán)和行政執(zhí)法權(quán)對房地產(chǎn)市場的調(diào)整、引導(dǎo)和規(guī)范作用，形成解決矛盾糾紛和調(diào)整、引導(dǎo)和規(guī)范市場的合力，從而進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。比如對于商品房銷售廣告涉嫌虛假宣傳的，法院將審理中發(fā)現(xiàn)的涉嫌虛假宣傳的事實信息予以互通共享，由行政部門及時規(guī)制和查處相應(yīng)違法行為，以保障購房者的合法權(quán)益，維持商品房銷售市場的良好秩序。
第二部分 案例
一、仲某與某房地產(chǎn)公司商品房買賣合同糾紛案（購房意向書的性質(zhì)認(rèn)定）
[裁判要旨]
購房意向書從性質(zhì)上應(yīng)為有效的預(yù)約合同，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守，依誠信原則履行進(jìn)一步的談判、磋商等義務(wù)。違反購房協(xié)議書約定的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，對守約方因依賴?yán)媛淇债a(chǎn)生的損失應(yīng)酌情予以賠償。
[基本案情]
2014年7月12日，仲某與某房地產(chǎn)公司簽訂《商鋪認(rèn)購意向書》，約定仲某向某房地產(chǎn)公司支付購房意向金2000元，取得該公司所開發(fā)的小區(qū)商鋪優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，某房產(chǎn)公司在該小區(qū)正式認(rèn)購時，優(yōu)先通知仲某前來選擇認(rèn)購，認(rèn)購商鋪的面積為150平方米，均價約為每平方米7000元（可能有1500元的浮動）。如仲某未在約定期限內(nèi)認(rèn)購單元的，則視同放棄優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，已付的意向金無息退還；如前來認(rèn)購的，則意向金自行轉(zhuǎn)為認(rèn)購金的一部分。意向書對樓號、房型未作具體明確。意向書簽訂后，仲某向某房地產(chǎn)公司支付了上述意向金。
某房地產(chǎn)公司于2012年11月26日，取得建設(shè)上述小區(qū)的項目建議書批復(fù)；2012年4月取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；2013年11月4日取得拆遷許可證；2014年5月29日取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2014年6月30日取得預(yù)售許可證。某房地產(chǎn)公司在銷售商鋪時，未通知仲某前來認(rèn)購。2015年年初，仲某向某房產(chǎn)公司要求按意向書的約定簽訂正式買賣合同，卻被告知因商鋪價格上漲，房產(chǎn)商不認(rèn)可原約定的價格，且商鋪已全部銷售完畢，無法履行合同，只能退回意向金。
仲某遂向法院起訴，要求某房產(chǎn)公司按照105萬元的價格履行雙方合同，或者賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失100萬元。某房產(chǎn)公司則表示，雙方簽訂意向書時其尚未取得相關(guān)證照，因此意向書無效。即使該意向書有效，仲某所付意向金也只是相當(dāng)于定金，某房產(chǎn)公司僅應(yīng)承擔(dān)定金責(zé)任。
[裁判]
原審法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的意向書具有預(yù)約合同的性質(zhì)，依法有效。本案中的意向金不符合定金的表現(xiàn)形式，某房產(chǎn)公司要求按定金罰則處理的主張無法律依據(jù)。由于某房產(chǎn)公司的過錯造成雙方無法進(jìn)一步談判簽訂正式的買賣合同，意向書已無法繼續(xù)履行，應(yīng)予解除。某房產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)違約預(yù)約合同的違約責(zé)任。根據(jù)預(yù)約合同的性質(zhì)、某房產(chǎn)公司的過錯程度、仲某的支付對價和可能造成依賴?yán)娴膿p失等，原審法院判決：1、解除仲某與某房產(chǎn)公司簽訂的《商鋪認(rèn)購意向書》；2、某房產(chǎn)公司返還仲某意向金2000元；3、某房產(chǎn)公司賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失1萬元；4、仲某的其余訴訟請求不予支持。
原審法院判決后，仲某不服向二審法院提起上訴稱：涉案意向書合法有效且可實際履行，某房產(chǎn)公司違反約定故意不通知仲某，存在過錯，使仲某基于意向書的預(yù)期收益喪失，故請求二審依法判決支持仲某的原審訴請。
某房產(chǎn)公司亦不服向二審法院提起上訴稱：原審認(rèn)定意向書具有預(yù)約合同性質(zhì)系違背事實和法律，且判決解除意向書、某房產(chǎn)公司返還意向金違反了“不告不理”原則。某房產(chǎn)公司有權(quán)依據(jù)情勢變更原則不與仲某簽訂買賣合同，其主觀上不存在過錯，客觀上未給仲某造成損失。故請求法院依法判決不支持仲某之訴請。
二審法院審理后認(rèn)為，簽訂意向書前，某房產(chǎn)公司辦理了有關(guān)項目的立項、規(guī)劃等手續(xù)，雙方在涉案意向書中指定的商鋪買賣存在現(xiàn)實的履行基礎(chǔ)，且意向書明確了當(dāng)事人的基本情況、擬購商鋪的面積、價款計算、認(rèn)購時間等，表明雙方經(jīng)談判的條件成就時將進(jìn)行商鋪買賣的主要內(nèi)容達(dá)成合意，系具有法律約束力的合同。同時，意向書是對未來簽署正式買賣合同的預(yù)先安排，并以書面形式明確了將來就訂立買賣合同進(jìn)行談判這一預(yù)約標(biāo)的，系獨立、有效的預(yù)約合同，對其效力應(yīng)予認(rèn)定。某房產(chǎn)公司未按約履行通知義務(wù)，反而在原審中主張意向書無效，違背了民事活動中應(yīng)遵循的誠實信用原則，顯屬違約。鑒于該違約行為導(dǎo)致仲某喪失了優(yōu)先認(rèn)購商鋪的機(jī)會，雙方亦無法按意向書的約定繼續(xù)履行，故某房產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。原審法院判決1萬元賠償金額難以補(bǔ)償守約方的實際損失，二審法院在綜合考慮近年來房地產(chǎn)市場發(fā)展的態(tài)勢及雙方當(dāng)事人履約情況的基礎(chǔ)上確定某房產(chǎn)公司賠償金額。另因預(yù)約合同與本合同存在法律性質(zhì)差異，對仲某主張的賠償金額難以完全采納。據(jù)此，二審法院維持原審判決第1、2、4項；撤銷第3項；改判某房產(chǎn)公司賠償仲某經(jīng)濟(jì)損失15萬元。
二、周某與某房地產(chǎn)公司預(yù)售合同糾紛案（廣告內(nèi)容構(gòu)成要約的認(rèn)定）
[裁判要旨]
商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
[基本案情]
某日，周某與某房地產(chǎn)公司簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，約定周某向某房地產(chǎn)公司購買某處房屋。雙方在補(bǔ)充條款中約定，某房地產(chǎn)公司交付房屋時，必須與樓書說明一致，如有違反，周某有權(quán)追究對方責(zé)任。周某在購房時拿到印有“巴黎De春天”、“某某苑”字樣的彩色印刷品，上寫明“凱旋門的氣度風(fēng)光、香榭麗舍林蔭大道、回旋式豐收女神噴水池、巴黎古典前庭回廊”等廣告詞語，并注明交房標(biāo)準(zhǔn)為每戶獨立水、電、煤氣及熱水表，每戶供電量6KV，4表均出戶設(shè)置。之后，某房地產(chǎn)公司交付房屋時，向周某提供了《家庭智能化項目裝修指導(dǎo)書》，其中明確住房中已預(yù)裝了數(shù)字式的熱水、冷水、煤氣表，控制線連入了家庭智能控制器，目前已經(jīng)可以實現(xiàn)3表的遠(yuǎn)程抄送……3表原則上不允許移動，如用戶確實需移動，請與物業(yè)管理中心聯(lián)系。周某在該《指導(dǎo)書》上簽了字。
合同訂立后，周某按約付清房款，但某房地產(chǎn)公司交付的房屋卻與樓書說明相去甚遠(yuǎn)，煤氣、熱水、冷水3表均在戶內(nèi)，樓書載明的大部分設(shè)施未能兌現(xiàn)，而且前庭廣場環(huán)境嘈雜，出行不便。因某房地產(chǎn)公司違反合同約定，遂起訴要求某房地產(chǎn)公司將煤氣表、水表移至戶外，將樓盤說明書中表述的環(huán)境、休閑等設(shè)施配套到位，并支付違約金1.4萬元。
被告某房地產(chǎn)公司辯稱：周某所稱的樓書是廣告宣傳而非合同，其在銷售過程中，先后印制過幾種不同形式的廣告宣傳品，從未出過正式樓書。且在周某入戶時，其已就熱水、冷水、煤氣表等有關(guān)事項書面通知周某，周某也簽字表示同意，故不同意周某的訴訟請求。
[裁判]
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人將廣告內(nèi)容訂入合同或?qū)V告、說明書、示意圖等作為合同附件的，應(yīng)當(dāng)就該部分條款承擔(dān)民事責(zé)任。雙方簽訂的合同補(bǔ)充條款中“樓書說明”內(nèi)容不詳，且合同也沒有相應(yīng)附件，故違約責(zé)任缺乏事實依據(jù)。周某提供某房地產(chǎn)公司印制的彩色印刷品具有廣告性質(zhì)，該公司對樓盤的整體效果在文字上做一定的修飾和夸張并無不當(dāng)。由于該廣告宣傳品所稱效果和交房標(biāo)準(zhǔn)沒有作為雙方約定內(nèi)容訂入合同，周某要求某房地產(chǎn)公司按此標(biāo)準(zhǔn)交付房屋和賠償違約金缺乏依據(jù)，據(jù)此駁回原告訴請。
二審法院認(rèn)為，周某與某房地產(chǎn)公司簽訂的《XX市商品房預(yù)售合同》合法有效。本案爭議焦點是該彩色印刷品是否為雙方補(bǔ)充條款中約定的樓書說明及某房地產(chǎn)公司是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。某房地產(chǎn)公司發(fā)放的彩色印刷品雖未明確表述為樓書說明，但從內(nèi)容分析，該印刷品為某房地產(chǎn)公司對外銷售房屋的宣傳載體，對周某所購房屋的小區(qū)環(huán)境與設(shè)施作了完整描述，內(nèi)容上具有樓書說明的性質(zhì)；且某房地產(chǎn)公司在售房時亦將該印刷品交付周某，作為普通購房者，周某完全有理由相信該印刷品即雙方約定的樓書說明，故應(yīng)認(rèn)定該彩色印刷品性質(zhì)上屬雙方約定的樓書說明。因在目前商品房銷售過程中，樓書亦可作為房產(chǎn)商廣告宣傳的一種載體，兩者在形式及內(nèi)容上并無嚴(yán)格區(qū)分，因此某房地產(chǎn)公司認(rèn)為印刷品系廣告宣傳品而非樓書難以令人信服。根據(jù)查明事實，某房地產(chǎn)公司在實際履行情況與樓書說明不完全一致，違反了約定，但由于雙方對某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任形式約定不明確，且周某亦未提出相關(guān)損失依據(jù)，故其要求依據(jù)合同規(guī)定由某房地產(chǎn)公司支付違約金，依據(jù)不足。某房地產(chǎn)公司雖構(gòu)成違約，但鑒于其已完成樓書說明中大部分內(nèi)容，法院將根據(jù)其違約程度酌情確定其賠償數(shù)額，原審法院對周某要求某房地產(chǎn)公司支付違約金的訴訟請求不予支持不當(dāng)。周某上訴認(rèn)為小區(qū)環(huán)境與廣告效果不符，因雙方關(guān)于小區(qū)的環(huán)境效果并未約定具體標(biāo)準(zhǔn)，對該主張難以支持。據(jù)此判令某房地產(chǎn)公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償周某3000元。
三、原告馬某某與被告江蘇某某置業(yè)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛（房屋交付違約責(zé)任的認(rèn)定）
[裁判要旨]
《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對于房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。“經(jīng)驗收合格”應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防等在內(nèi)的驗收合格，且在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了竣工驗收備案登記。
[基本案情]
2013年12月20日，原告馬某某與被告某某置業(yè)公司簽訂《XX市商品房買賣合同》一份，合同約定，原告向被告購買其開發(fā)的位于某市某某灣花園3幢104室房屋，建筑面積為110.61平方米，總價款為561458元，被告于2015年8月30日前將經(jīng)驗收合格的商品房依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定交付原告使用。合同第九條約定，被告逾期超過60日交房的，原告有權(quán)解除合同，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之五的違約金。合同簽訂后，原告于2013年12月20日向原告繳納房款171458元，2014年3月20日又繳納房款390000元。2015年9月4日，被告向原告交付了上述房屋。原告接收房屋后即對房屋進(jìn)行裝修并已裝修完畢居住。
另查明，被告開發(fā)的包括案涉房屋在內(nèi)的建設(shè)工程于2015年9月2日經(jīng)建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位和施工單位驗收合格，同年9月7日經(jīng)XX市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站確認(rèn)上述工程質(zhì)量竣工驗收的程序和組織形式驗收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。案涉工程的消防設(shè)施于2015年11月13日驗收合格。
[裁判]
法院認(rèn)為，原被告雙方簽訂的商品房買賣合同并不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)范，故為合法有效，雙方均應(yīng)按合同的約定履行各自的義務(wù)，一方違約則另一方有權(quán)要求違約方按合同的約定承擔(dān)違約責(zé)任。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，對于房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，原被告雙方約定的交房條件是“經(jīng)驗收合格”，但該條件還有個前置的約束條件即根據(jù)國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，也就是說，被告交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)和政策規(guī)定的使用條件，由此可見，“經(jīng)驗收合格”應(yīng)當(dāng)包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防等在內(nèi)的驗收合格，且在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了竣工驗收備案登記。綜合驗收合格則是指除上述驗收合格外，還應(yīng)當(dāng)包括小區(qū)綠化、公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、物業(yè)管理等配套設(shè)施的驗收合格。被告向原告交付房屋時，房屋尚未經(jīng)消防驗收合格，即按照雙方合同的約定，尚不能滿足交房的條件，不能視為被告完成了交房的形式和實質(zhì)要件。但原告在交房條件未成就前，卻與被告完成了房屋的交接，對房屋進(jìn)行占有、管理、裝修和使用，該行為足以說明原告實質(zhì)接收了房屋，且事后亦未提出房屋本身存在質(zhì)量問題，因此可以認(rèn)定被告完成了交房義務(wù)。原告一方面對房屋進(jìn)行占有、使用，另一方面又不認(rèn)可被告已完成了房屋交付，要求將其對房屋占有使用期間計入被告延遲交付房屋期間并由被告承擔(dān)違約責(zé)任、賠償違約損失，不符合合同法規(guī)定的誠實信用原則，對此，本院依法不應(yīng)予以支持。但被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告接受房屋之前因延遲交付而產(chǎn)生的違約責(zé)任。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、被告江蘇某某置業(yè)有限公司支付給原告馬某某延遲交房的違約金人民幣1403.65元。二、駁回原告的其他訴訟請求。
四、胡某與某地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案（輕微質(zhì)量瑕疵不能成為拒絕接收房屋的理由）
[裁判要旨]
房屋經(jīng)過竣工驗收合格后，開發(fā)商將房屋交付買受人，所交付的房屋雖有質(zhì)量瑕疵，但房屋的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程合格，質(zhì)量瑕疵也不影響房屋的基本使用功能，也不是合同約定的構(gòu)成根本性違約的瑕疵情況，這樣的質(zhì)量瑕疵，不影響開發(fā)商交房義務(wù)的履行，買受人不得拒收房屋并追究出賣人逾期交房的違約責(zé)任。
[基本案情]
被告某房地產(chǎn)公司（以下簡稱被告）于2014年7月30日取得某房屋（以下簡稱系爭房屋）的《新建住宅交付使用許可證》。2013年8月19日，原告胡某、俞某與被告簽訂定金協(xié)議，約定原告向被告預(yù)訂系爭房屋。不久之后 ，雙方就系爭房屋簽訂《商品房預(yù)售合同》，房屋總價為207萬元。合同約定：被告應(yīng)于2014年12月31日前交房；如被告未按期交房，應(yīng)支付違約金；被告已選聘某物業(yè)公司對房屋進(jìn)行前期物業(yè)管理；房屋的交付條件為被告取得《新建住宅交付使用許可證》，以下情況之一均視為房屋的交付使用，以最早發(fā)生日為交付日，并作為房屋交付的標(biāo)志：1、原告簽署了該房屋的交付協(xié)議書或房屋交接書；2、原告接受了該房屋的主要入戶鑰匙；3、原告開始對該房屋進(jìn)行裝修或者以其他方式使用該房屋。2014年8月19日，原告支付被告定金2萬元。8月29日，原告支付被告首付款61萬元。11月9日，原告通過銀行貸款方式支付被告房款144萬元。原告接到被告收房通知后，于11月13日至系爭房屋內(nèi)查驗，發(fā)現(xiàn)系爭房屋存在地坪起鼓起砂、墻面起殼等質(zhì)量瑕疵。被告亦認(rèn)可案涉房屋交付存在上述質(zhì)量瑕疵。當(dāng)日，原告簽署《業(yè)主入住交接單》，但在該交接單上簽署“注：此單本人簽名僅作交付維修基金使用，而并未作交房之交接單”。
原告訴稱：合同簽訂后，原告依約付款，開發(fā)商應(yīng)將無質(zhì)量瑕疵的房屋交給原告。但被告通知原告收房時，房屋有質(zhì)量瑕疵，未將質(zhì)量瑕疵整改以前，被告交付的房屋未達(dá)到交付條件，原告無法接收房屋，故起訴請求法院判令支付逾期交房違約金并將系爭房屋交付原告。
被告辯稱，不存在沒有交房的事實。一般房屋質(zhì)量瑕疵，不影響開發(fā)商交房。被告根據(jù)合同的約定在2014年11月13日已經(jīng)將本案案涉房屋交付了原告，且原告在業(yè)主入住的交接單中也簽名確認(rèn)了收房。原告在交接手續(xù)辦理之前看房多次，雙方在沒有問題的情況下，才辦理交接手續(xù)的。
[裁判]
原被告就案涉房屋簽訂的《商品房預(yù)售合同》系當(dāng)事人真實意思表示，合法有效。被告應(yīng)在2014年12月31日前將案涉房屋交付原告。本案中，雙方的爭議焦點集中在被告交付的房屋有質(zhì)量瑕疵，原告是否可以拒絕收房。原告認(rèn)為其雖在2014年11月13日簽署業(yè)主入住交接單，但因被告交付的房屋有質(zhì)量瑕疵，原告已在該交接單上注明“該交接單不作交房的交接單”，視為被告未將房屋交付原告。法院認(rèn)為，2014年11月13日案涉房屋已經(jīng)符合雙方合同約定的交付條件，原告亦依被告通知前往案涉房屋查驗，即使房屋存在質(zhì)量上的瑕疵，但原告無證據(jù)證明該質(zhì)量瑕疵影響房屋正常使用，故原告要求被告支付逾期交房違約金的訴訟請求，法院不予支持。
最后法院判決：駁回原告訴訟請求。一審宣判后，原告對判決不服提起上訴。二審駁回上訴，維持原判。
五、張某與某房地產(chǎn)公司房屋買賣合同糾紛案（逾期交房及辦證違約責(zé)任的承擔(dān)）
[裁判要旨]
房地產(chǎn)開發(fā)商與業(yè)主間因延遲交付實物房屋和房屋權(quán)利所致的糾紛，一直是商品房預(yù)售合同糾紛涉訟的主要原因。對于如何確定開發(fā)商的違約責(zé)任，審判實踐中適用法律不盡統(tǒng)一。解除權(quán)是一種形成權(quán)，以權(quán)利人單方的意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅，權(quán)利人有權(quán)單方選擇放棄，而且解除權(quán)與債權(quán)請求權(quán)屬于兩個不同性質(zhì)的權(quán)利，解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失，其本身無法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的，因此，放棄約定的解除權(quán)也并不意味放棄追究違約責(zé)任。
[基本案情]
2013年4月12日，原告張某、被告某房地產(chǎn)公司簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，由原告向被告購買涉訟房屋，總價4426275元。合同第10條約定：該房屋的交付必須符合下列第2種方案所列條件：取得了《住宅交付使用許可證》；被告對該房屋設(shè)定的抵押已注銷；原告已按規(guī)定繳納了物業(yè)維修基金；被告承諾在2014年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），如到時不能取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），原告有權(quán)單方面解除本合同。合同第11條約定：被告定于2014年6月30日前將房屋交付原告。第12條約定：被告如未在第11條約定的期限內(nèi)交房，應(yīng)向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬分之二，自約定期限的第二天起算至實際交付之日止。雙方在合同的“補(bǔ)充條款”第8條約定變更合同第12條為：被告未在合同第11條約定的期限內(nèi)交房的，應(yīng)向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬分之二，自約定期限的第2天起算至實際交付之日止，但被告應(yīng)支付的違約金以不超過原告已付房款的2%為限。第14條約定：在被告辦理了新建商品房房地產(chǎn)初始登記手續(xù)、取得了房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）后15日內(nèi)，由原、被告雙方簽署本合同規(guī)定的《房屋交接書》，《房屋交接書》作為辦理該房屋過戶手續(xù)的必備文件；原、被告在簽署《房屋交接書》之日起15天內(nèi)，由雙方依法向房地產(chǎn)交易中心辦理價格申報、過戶申請手續(xù)、申領(lǐng)該房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）。第29條約定：合同的補(bǔ)充條款、附件及補(bǔ)充協(xié)議均為合同不可分割部分，補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議與正文條款不一致的，以補(bǔ)充條款、補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。合同簽訂后，雙方按約履行，原告付清房款4383017.20元。2015年1月10日，被告通知原告于2015年1月16日交房。雙方實際于2015年1月17日辦理了交房手續(xù)。
2015年1月17日，原告書寫違約金確認(rèn)書，確認(rèn)：原告為購買涉訟房屋，而與被告簽訂《XX市商品房預(yù)售合同》，由于被告交房逾期，故根據(jù)《預(yù)售合同》補(bǔ)充條款第8條的約定，被告應(yīng)向原告支付違約金，每日支付原告已付房款的萬分之二，且被告應(yīng)支付的違約金以不超過原告已付房價款之2%為限，原告確認(rèn)并同意截至該房屋交付日，被告應(yīng)向原告支付逾期交房違約金共計88525.50元。嗣后，原告收到上述違約金。
被告于2015年1月9日取得涉訟房屋的新建住宅交付使用許可證，但未辦理涉訟房屋的房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）。
原告訴稱：在合同履行期限到來之日，經(jīng)原告多次催促，直至2015年1月17日，被告才將涉訟房屋交付原告使用，逾期交房期限長達(dá)6個月之久。直至目前已超過近3個月沒有辦理小產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，未將產(chǎn)權(quán)過戶至原告名下。故要求判令：1、被告賠償原告因逾期交房（實物交付）造成的損失人民幣119474.50元（扣除已經(jīng)支付的88525.50元違約金部分）；2、被告支付自2015年2月1日起算至被告向原告發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記（權(quán)利交付）違約金。
被告辯稱：辦理小產(chǎn)證是原、被告共同去交易中心辦理，并不是一方的義務(wù)，原告主張的違約金也沒有任何依據(jù)。被告存在違約，已經(jīng)主動向原告承擔(dān)了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，而原告無視合同約定，提出沒有約定的主張，要求駁回原告的訴訟請求。
[裁判]
一審法院認(rèn)為，原、被告簽訂的預(yù)售合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容于法不悖，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)恪守。被告未能在合同約定的日期前向原告交付房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)按照合同的約定向原告承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，被告已依照合同約定向原告支付了約定的違約金。現(xiàn)原告以違約金確認(rèn)書系原告被脅迫簽訂的，非為原告真實意思表示，因原告未提供相關(guān)證據(jù)佐證，不予采信。
關(guān)于原告要求被告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記（權(quán)利交付）違約金，因被告在預(yù)售合同中承諾在2014年12月31日前辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），故原告要求被告支付逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請，應(yīng)予以支持。被告認(rèn)為，依照預(yù)售合同約定原告未選擇解除合同，原告主張逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金不應(yīng)予以支持，因解除權(quán)是一種形成權(quán)，以權(quán)利人單方的意思表示即可使民事法律關(guān)系發(fā)生、變更或消滅，權(quán)利人有權(quán)單方選擇放棄，而且解除權(quán)與債權(quán)請求權(quán)屬于兩個不同性質(zhì)的權(quán)利，解除權(quán)并非違約責(zé)任的承擔(dān)方式，其目的在于避免損失的進(jìn)一步擴(kuò)大，而并非在于補(bǔ)償因違約所致的損失，其本身無法達(dá)到補(bǔ)償損失的目的，因此，放棄約定的解除權(quán)也并不意味放棄追究違約責(zé)任。故原告自2015年2月1日起算至被告向原告發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金的訴請，予以支持。
依照《合同法》第六十條第一款、《商品房買賣合同解釋》第十八條之規(guī)定，判決：駁回原告要求被告賠償因逾期交房（實物交付）造成的損失人民幣119474.50元（扣除已經(jīng)支付的88525.50元違約金部分）的訴訟請求；被告于本判決生效之日起10日內(nèi)支付原告逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記（權(quán)利交付）違約金，自2015年2月1日起算至被告向原告發(fā)出可辦理小產(chǎn)證通知之日止，以4383017.20元總額，按照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。案件受理費減半收取計2154元，由原告負(fù)擔(dān)1284元，被告負(fù)擔(dān)870元。
一審判決后，原、被告均提起上訴。原告認(rèn)為，原告的損失巨大，僅按照預(yù)售合同約定的違約金，不足以彌補(bǔ)原告的損失。被告認(rèn)為，依照預(yù)售合同約定原告未選擇解除合同，原告主張逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記違約金不應(yīng)予以支持。
二審法院認(rèn)為，合同約定被告應(yīng)于2014年12月31日前取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），但被告卻直到一審判決時仍未辦出大產(chǎn)證，被告違約事實存在，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。故判決：駁回上訴，維持原判。
六、李某與A房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案（開發(fā)商擅自改變小區(qū)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任）
[裁判要旨]
實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自違反合同約定改變小區(qū)規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但對于是否可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行的違約責(zé)任，應(yīng)當(dāng)考慮該繼續(xù)履行之行為事實上是否可以履行并適合強(qiáng)制履行。在小區(qū)平面布局已被實際改變的情況下，依據(jù)《合同法》第110條，如果構(gòu)成法律上或事實上不能履行、債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或履行費用過高等情形，則應(yīng)判令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失或承擔(dān)約定違約金。
[基本案情]
某市“友力大廈”小區(qū)系由被告A房地產(chǎn)發(fā)展有限公司開發(fā)建造；2013年4月17日，被告取得“友力大廈”的預(yù)售許可證；2014年6月11日，被告取得“友力大廈”的新建住宅交付使用許可證。根據(jù)被告向購房人提供的銷售廣告冊（即售樓書）顯示，小區(qū)內(nèi)共有1、2、3、4號樓和商務(wù)樓各一幢，其中3、4號樓東西向排列，其南面即為南北向排列的2號樓和1號樓；緊貼3、4號樓北側(cè)的系商務(wù)樓；小區(qū)住宅主出入口位于2號樓和3、4號樓之間，次出入口位于1號樓和2號樓之間，小區(qū)的垃圾房位于次出入口的北側(cè)。小區(qū)內(nèi)1號樓的南面是“兒童樂園”，1號樓的東則是“伴月灣”，2號樓的東南面是“閑情步道”，2號樓與4號樓中間是“水榭綠洲”，3號樓與4號樓的北面是“白沙淺灘”。該售樓書上開發(fā)商注明“本資料所涉及內(nèi)容最終以政府審批為準(zhǔn)，發(fā)展商保留修改權(quán)利。”
2013年8月19日，原告與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》一份，約定原告向被告購買案涉的房屋，預(yù)售價為人民幣133.5萬元；合同第9條約定，被告不得擅自變更已經(jīng)與原告約定的小區(qū)平面布局（見附件四），確需變更的應(yīng)當(dāng)征得原告書面同意，被告如未征得原告同意變更小區(qū)平面布局，原告有權(quán)要求被告恢復(fù)，如不能恢復(fù)的，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付總房價款0.5%的違約金；電梯廳墻面采用高級玻化磚和高級涂料；被告已經(jīng)選聘B物業(yè)管理公司進(jìn)行前期物業(yè)管理；合同附件四上粘貼有小區(qū)平面布置圖，其中的垃圾房位于次出入口的北側(cè)，出入口標(biāo)示為“辦公車輛出口”，小區(qū)的住宅主出入口位于2號房和3、4號房屋之間，次出入口位于1號房和2號房之間。簽約后，原告按實際建筑面積付清了購房款132萬余元，被告也于2014年6月25日向原告交付了涉訟房屋，但小區(qū)的實際布局與平面圖和銷售廣告冊發(fā)生差異：原垃圾房的位置變成了現(xiàn)停車位，垃圾房建造在了3號樓對面、東南方向的圍墻拐角處；銷售廣告冊中的“兒童樂園”現(xiàn)在是變電房；“伴月灣”現(xiàn)在部分是自行車棚；“水榭綠洲”現(xiàn)在是綠地；“白沙淺灘”現(xiàn)在是停車點。另外，原告入住涉訟房屋后，發(fā)現(xiàn)鋁合金窗的限位出現(xiàn)故障，窗開啟后不能固定定位。2015年4月，被告與B物業(yè)管理公司協(xié)議解除了物業(yè)管理服務(wù)合同，同時聘請了C物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。2016年3月，遭被告解聘的一名員工向小區(qū)部分居民家中散發(fā)了不利于被告的材料后，原告等部分業(yè)主遂與被告交涉，未果后原告即訴至法院。
原告訴稱：1、被告繼續(xù)履行預(yù)售合同，實施“友力大廈”的景點規(guī)劃，若無法履行，則應(yīng)根據(jù)預(yù)售合同第9條規(guī)定的按購房總金額的0.5%予以違約賠償；2、停止對“友力大廈”住房的侵害行為，恢復(fù)小區(qū)出入口，恢復(fù)原有自行車車庫規(guī)劃，解決小區(qū)住房自行車停放問題；3、要求對其他違約行為進(jìn)行整改，包括：小區(qū)各單元門廳（電梯廳）的墻面裝飾（玻化磚）；小區(qū)綠化的回填土和建筑垃圾的清除；房屋的彩鋁窗質(zhì)量問題和安全隱患；擅自違約更換物業(yè)單位；建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致多戶墻頭開裂；4、原告購房時開發(fā)商顯示的小區(qū)模型中商務(wù)樓高度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于3、4號住宅樓，實際并非如此，要求開發(fā)商予以恢復(fù)。
被告A房地產(chǎn)發(fā)展有限公司辯稱：原告以樓書作為依據(jù)提起訴訟缺乏法律依據(jù)，因為樓書上明確提示本資料所涉及內(nèi)容最終以政府有關(guān)部門審批為準(zhǔn)，發(fā)展商保留修改權(quán)利。被告已按照預(yù)售合同約定履行全部的義務(wù)。關(guān)于出入口的問題被告系按合同履行的，不存在侵權(quán)問題；樓內(nèi)玻化磚的問題被告并未違約；鋁合金窗有質(zhì)量問題被告可以修復(fù)；至于原告其他的訴請沒有事實依據(jù)。
另查明，原告所屬小區(qū)尚未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
[裁判]
法院審理認(rèn)為，銷售廣告冊對開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明對銷售房屋價格具有重大影響，應(yīng)當(dāng)視為要約，雖然未載入商品房買賣合同，但應(yīng)視為合同的組成部分，被告應(yīng)當(dāng)按此履行。事實上，被告交付的小區(qū)實際布局明顯與銷售廣告冊上的約定不符，應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。但由于“友力大廈”小區(qū)的大部分業(yè)主已經(jīng)入住，現(xiàn)讓被告履行該約定將引發(fā)新的矛盾和沖突，故依據(jù)原被告在合同中的約定，被告應(yīng)當(dāng)向原告支付按總房價款0.5%計算的違約金。
此外，法院認(rèn)為，由于雙方在合同附件四上粘貼的小區(qū)平面布置圖明確出入口標(biāo)示為“辦公車輛出口”，原告的訴請缺乏事實依據(jù)；另根據(jù)小區(qū)現(xiàn)有的平面布局，解決原告停放自行車不存在障礙；關(guān)于小區(qū)各單元門廳（電梯廳）的墻面裝飾問題，雖合同約定了電梯廳墻面采用高級玻化磚和高級涂料，但并未約定兩種材料的比例，故不能確定裝飾現(xiàn)狀違反了合同；原告沒有提供證據(jù)證明小區(qū)綠化下有建筑垃圾，且該訴請因涉及小區(qū)公共利益，不屬于原告可以依照預(yù)售合同主張的范圍；至于被告更換物業(yè)管理單位一節(jié)，如果原告對現(xiàn)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，可在小區(qū)成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會之后，通過合法途徑解決；而關(guān)于小區(qū)內(nèi)的商務(wù)樓高度，預(yù)售合同并無這方面的約定。綜上，原告的其余訴請應(yīng)予駁回。
七、原告田某與被告某銀公司、第三人某市場開發(fā)公司商品房買賣合同糾紛案（售后包租合同效力的認(rèn)定）
[裁判要旨]
建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，且非法律和行政法規(guī)，因此不影響售后包租行為的效力。
[基本案情]
原告田某與被告某銀公司于2012年9月14日簽訂《商品房買賣合同》，原告購買被告開發(fā)的購物公園空中街市2056/3053號房屋，共83.31㎡，同日，原告與第三人某市場開發(fā)公司簽訂了一份購物公園商鋪《委托經(jīng)營協(xié)議》，約定原告在購買購物花園空中街市商鋪2056/3053號門面，同意委托開發(fā)商將鋪面直接交付給第三人某市場開發(fā)公司無償經(jīng)營及管理，第三人某市場開發(fā)公司負(fù)責(zé)招商和培育市場，期限為2012年10月1日至2015年9月30日。被告某銀公司根據(jù)《委托經(jīng)營協(xié)議》將鋪面交由第三人某市場開發(fā)公司管理經(jīng)營。因原告購買的2056/3053號鋪面于2015年9月30日返租到期，雙方辦理了交付手續(xù)。
法院另查明：某市場開發(fā)公司系某銀公司的子公司，某銀公司在與原告簽訂《商品房買賣合同》后，要求原告與某市場開發(fā)公司簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》并委托其將商鋪直接交付某市場開發(fā)公司無償經(jīng)營及管理三年的行為，實際上是一種售后包租的行為。
[裁決]
原、被告簽訂商品房買賣合同采用售后包租的形式，違反了《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》僅屬部門規(guī)章，房產(chǎn)商違反該規(guī)定，有關(guān)部門可以給予行政處罰，但并不構(gòu)成合同無效的法定理由。
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第四條規(guī)定：“合同法實施以后，法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定法律和國務(wù)院制訂行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”因此原告以此為由主張商品房買賣合同無效，該院不予支持。
關(guān)于原告和第三人的合同效力的問題。《委托經(jīng)營協(xié)議》實為原告與第三人某市場開發(fā)公司之間的租賃合同。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第五十三條對出租人定義為出租房屋(現(xiàn)房)的所有人，目的在于防止損害承租人的權(quán)利。作為包租協(xié)議出租方的業(yè)主，雖然在協(xié)議簽訂時沒有拿到產(chǎn)權(quán)證，但售后包租是業(yè)主將在開發(fā)商處所買的房屋(期房)反過來租給售房人的子公司，子公司作為承租人不可能因業(yè)主沒有產(chǎn)權(quán)證而拿不到房屋。可見，售后包租協(xié)議的出租方開始即使未取得房產(chǎn)證也不影響承租人權(quán)利的實現(xiàn)甚至對其不會有任何損害。因此，原告簽訂協(xié)議時未取得房產(chǎn)證并不影響其與開發(fā)商子公司包租協(xié)議的有效成立和實現(xiàn)。《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》并沒有規(guī)定房屋非所有權(quán)人不得作為出租方。該法第五十三條既非禁止性，亦非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，而且，《中華人民共和國合同法》并未規(guī)定租賃合同的出租人必須為房屋所有權(quán)人。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定，原告請求確認(rèn)其與某市場開發(fā)公司簽訂的協(xié)議無效，不予支持。
八、原告某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告白某商品房預(yù)售合同糾紛（按揭貸款延遲償還是否可以解除合同的認(rèn)定）
[裁判要旨]
在被告交付首付房款并辦理按揭貸款、原告按約交房后，被告有義務(wù)在約定的時間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，以便及時辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)以解除原告的擔(dān)保，被告未能履行該義務(wù)，并致使原告承擔(dān)相應(yīng)擔(dān)保責(zé)任的，原告有權(quán)依約解除合同。
[基本案情]
2013年8月12日，原被告簽訂商品房買賣合同，合同約定被告購買原告開發(fā)的位于某宮8幢1602室房屋；合同附件4第8條約定，被告應(yīng)當(dāng)在交房后180天內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)證，逾期辦理的，原告有權(quán)單方面解除商品房買賣合同。合同簽訂后，被告給付了首付款758632元，余款被告向工商銀行XX支行按揭貸款，原告作為階段性擔(dān)保人對被告的貸款承擔(dān)連帶責(zé)任。由于被告未能按期歸還貸款，在工商銀行的要求下，原告先行墊付了被告逾期貸款本息148873.36元。2013年10月10日，原被告雙方依約辦理了交房手續(xù)，但原告多次要求被告辦理產(chǎn)權(quán)證，被告至今未能辦理。原告認(rèn)為，由于被告未能按期歸還貸款導(dǎo)致被告承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，同時被告嚴(yán)重違反了合同附件4的約定，已經(jīng)構(gòu)成根本違約，故請求法院判決解除雙方的商品房買賣合同。
[裁判]
法院認(rèn)為，原被告之間的商品房買賣合同及其附件是雙方的真實意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故為合法有效，原被告雙方均應(yīng)按合同的約定全面履行各自的義務(wù)。在被告交付首付房款并辦理按揭貸款、原告按約交房后，被告則有義務(wù)在約定的時間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，以便及時辦理房產(chǎn)抵押手續(xù)以解除原告的擔(dān)保，但被告未能履行該義務(wù)，并致使原告承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任，因此，原告依約要求解除合同及要求被告返還墊付貸款本息的訴訟請求符合法律的規(guī)定，本院應(yīng)予支持，但原告亦應(yīng)將被告已付的房款返還給被告。綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條第二款、第九十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：一、解除原告某市XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被告白某于2013年8月12日簽訂的《商品房買賣合同》。二、被告白某于本判決生效后10日內(nèi)返還原告墊付的銀行貸款本息148873.36元。
九、某公司與李某商品房買賣合同糾紛案（合同解除權(quán)行使的問題）
[裁判要旨]
任何一方在合同解除條件成就，均有權(quán)解除商品房買賣合同，但在接受買受人的繼續(xù)履行合同之后，應(yīng)視為對合同解除權(quán)的放棄，不得再要求解除商品房買賣合同。
[基本案情]
某公司與李某于2013年2月26日簽訂商品房買賣合同一份。合同約定，李某購買某公司開發(fā)建設(shè)的住房一套，該房屋建筑面積為245.41平方米，單價為2799.03元/平方米，總價款為686910元；李某應(yīng)當(dāng)于簽訂合同當(dāng)日交付某公司房款146910元，余款54萬元應(yīng)自合同簽訂之日起20天內(nèi)付清。合同第七條約定，逾期付款在90日之內(nèi)，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期付款超過90日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人按累計應(yīng)付款的百分之三向出賣人支付金。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的應(yīng)付款期限之次日起至實際全額交付應(yīng)付款之日止，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之一點五的違約金。合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2013年10月31日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合交付條件的房屋交付買受人。該合同附件即補(bǔ)充協(xié)議（二）約定，出賣人代收暖氣初裝費88元/平方米，買受人在簽訂合同時一次性交清；出賣人代收煤氣初裝費2200元/戶，買受人在簽訂合同時一次性交清；辦理銀行按揭付款的買受人若不能按期辦理按揭付款，則應(yīng)在合同約定的付款期限內(nèi)以現(xiàn)金方式交付房款；買受人在合同約定的交房時間前未付清房款的，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋，且出賣人不承擔(dān)因此而產(chǎn)生的延期交房的違約責(zé)任。
商品房買賣合同簽訂當(dāng)日，李某按約定向某公司交付了房款146910元，并交付了暖氣初裝費21596元、煤氣初裝費2200元、車庫使用費6萬元。李某于2013年4月1日交納契稅20607元，于2013年4月20日通過銀行貸款方式向某公司交付房款48萬元。至此，李某尚欠某公司房款6萬元。某公司于2013年11月5日給李某開具了上述48萬元房款的收據(jù)，后于2013年11月12日向法院起訴，以李某的行為已構(gòu)成違約，根據(jù)合同約定，李某逾期90日后未付清房款，某公司有權(quán)解除合同，故要求解除商品房買賣合同。李某辯稱：按照合同約定，對于余下的54萬元房款，李某應(yīng)當(dāng)于2013年3月18日前付清，可在2013年4月20日李某向某公司交付48萬元房款時，某公司也予以接收，并于2013年11月5日向李某開具了收據(jù)。這充分表明雙方對房款的交付時間作了變更，且某公司在2013年1月5日向李某開具收據(jù)的行為，也應(yīng)當(dāng)視為某公司對合同解除權(quán)的放棄。至于李某欠某公司6萬元房款的原因是，在李某首付20%房款之后，雙方均認(rèn)為在20天內(nèi)可以辦理總房款80%的銀行貸款，而實際上直到2013年4月20日僅辦理了總房款70%的銀行貸款，因此李某尚欠某公司6萬元。正是由于目前房價上漲較快，某公司欲以李某拖欠房款為由與李某解除合同，將房屋另行出售以獲取更多利益。綜上，某公司要求解除商品房買賣合同沒有法律依據(jù)，請求法院依法駁回某公司的訴訟請求。
[裁判]
法院認(rèn)為，當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。本案中，因被告未按合同約定的期間和數(shù)額履行付款的義務(wù)、故合同約定的行使解除權(quán)的條件已經(jīng)成就，此時，原告即享有合同解除權(quán)。但是，原告并未行使解除權(quán)，而是接受了被告繼續(xù)支付價款的行為，原告在行使約定解除權(quán)條件具備后向被告出具收據(jù)的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為原告放棄了合同約定的解除權(quán)，并愿意繼續(xù)履行合同。因此，法院判決駁回了某公司的訴訟請求。
第三部分 法律法規(guī)指引（節(jié)選）
一、合同法
第九條 當(dāng)事人訂立合同，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力。
當(dāng)事人依法可以委托代理人訂立合同。
第十條 當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。
法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。
第十一條 書面形式是指合同書、信件和數(shù)據(jù)電文（包括電報、電傳、傳真、電子數(shù)據(jù)交換和電子郵件）等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。
第十二條 合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
（二） 標(biāo)的；
（三） 數(shù)量；
（四） 質(zhì)量；
（五） 價款或者報酬；
（六） 履行期限、地點和方式；
（七） 違約責(zé)任；
（八） 解決爭議的方法。
當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
第六十一條 合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。
第六十二條 當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：
（一）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)履行；沒有國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，按照通常標(biāo)準(zhǔn)或者符合合同目的的特定標(biāo)準(zhǔn)履行。
（二）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府定價或者政府指導(dǎo)價的，按照規(guī)定履行。
（三）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標(biāo)的，在履行義務(wù)一方所在地履行。
（四）履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。
（五）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。
（六）履行費用的負(fù)擔(dān)不明確的，由履行義務(wù)一方負(fù)擔(dān)。
第九十四條 有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
第九十五條 法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。
第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。
第九十七條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十四條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第一百二十五條 當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。
二、最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》
若干問題的解釋（二）
第一條 當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
對合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容，當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的，人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以確定。
第二條 當(dāng)事人未以書面形式或者口頭形式訂立合同，但從雙方從事的民事行為能夠推定雙方有訂立合同意愿的，人民法院可以認(rèn)定是以合同法第十條第一款中的“其他形式”訂立的合同。但法律另有規(guī)定的除外。
第四條 采用書面形式訂立合同，合同約定的簽訂地與實際簽字或者蓋章地點不符的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定約定的簽訂地為合同簽訂地；合同沒有約定簽訂地，雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章不在同一地點的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定最后簽字或者蓋章的地點為合同簽訂地。
第七條 下列情形，不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣”：
（一）在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采用并為交易對方訂立合同時所知道或者應(yīng)當(dāng)知道的做法；
（二）當(dāng)事人雙方經(jīng)常使用的習(xí)慣做法。
對于交易習(xí)慣，由提出主張的一方當(dāng)事人承擔(dān)舉證責(zé)任。
第九條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款關(guān)于提示和說明義務(wù)的規(guī)定，導(dǎo)致對方?jīng)]有注意免除或者限制其責(zé)任的條款，對方當(dāng)事人申請撤銷該格式條款的，人民法院應(yīng)當(dāng)支持。
第十條 提供格式條款的一方當(dāng)事人違反合同法第三十九條第一款的規(guī)定，并具有合同法第四十條規(guī)定的情形之一的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該格式條款無效。
第二十四條 當(dāng)事人對合同法第九十六條、第九十九條規(guī)定的合同解除或者債務(wù)抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出異議并向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當(dāng)事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務(wù)抵銷通知到達(dá)之日起三個月以后才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。
第二十六條 合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
第二十九條 當(dāng)事人主張約定的違約金過高請求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。
三、最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件
適用法律問題的解釋
第二條 當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
第三條 當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。
第二十三條 標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實際交付的標(biāo)的物按交付時的市場價值計算差價的，人民法院應(yīng)予支持。
價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持。
第二十四條 買賣合同對付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點應(yīng)當(dāng)隨之變更。
買賣合同約定逾期付款違約金，買受人以出賣人接受價款時未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。
買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。
買賣合同沒有約定逾期付款違約金或者該違約金的計算方法，出賣人以買受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計算。
第二十五條 出賣人沒有履行或者不當(dāng)履行從給付義務(wù)，致使買受人不能實現(xiàn)合同目的，買受人主張解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第九十四條第（四）的規(guī)定，予以支持。
第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。
第二十七條 買賣合同當(dāng)事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構(gòu)成違約等為由進(jìn)行免責(zé)抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)就法院若不支持免責(zé)抗辯，當(dāng)事人是否需要主張調(diào)整違約金進(jìn)行釋明。
一審法院認(rèn)為免責(zé)抗辯成立且未予釋明，二審法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。
第三十條 買賣合同當(dāng)事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。
第三十六條 買受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價款的百分之七十五以上，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。
四、最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件
適用法律若干問題的解釋
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
第五條 商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。
法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。
五、商品房銷售管理辦法
第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。
本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。
本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第六條 商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度。
商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
（一）當(dāng)事人名稱或者姓名、住所；
（二）商品房基本狀況；
（三）商品房的銷售方式；
（四）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
（五）交付使用條件及日期；
（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
（八）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；
（九）面積差異的處理方式；
（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
（十一）解決爭議的方法；
（十二）違約責(zé)任；
（十三）雙方約定的其他事項。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變更，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。
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